[摘要] 京津冀一体化战略思想始源于上世纪80年代，但进展缓慢，2014年京津冀一体化发展上升为国家战略，2015年8月23日，就落实《京津冀协同发展规划纲要》有关问题答记者问上，明确三地定位，其中河北未来方向为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。
京津冀一体化战略思想始源于上世纪80年代，但进展缓慢，2014年京津冀一体化发展上升为国家战略，2015年8月23日，就落实《京津冀协同发展规划纲要》有关问题答记者问上，明确三地定位，其中河北未来方向为现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。而京津冀一体化“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间布局中，也要求石家庄、唐山、保定、邯郸等区域性中心城市和张家口、承德、廊坊、秦皇岛、沧州、邢台、衡水等节点城市，提高其城市综合承载能力和服务能力，有序推动产业和人口聚集。京津冀一体化战略的实施对于河北省来讲是难得的历史性机遇，河北省经济发展将会因此而发生历史性进步。主要表现在以下方面：
（1）承接产业转移加速河北产业转型升级，产业转移带动人口流入，居民收入提高，提升对房地产的需求。河北省经济发展以重化工业为主，煤炭、钢铁、建材、化工等高耗能、污染大的产业在经济结构中占比较大，且近几年由于产能过剩严重影响经济发展。《京津冀协同发展规划纲要》明确提出，河北省的主要任务是负责产业对接，将北京转移出的产业承接到河北省所属城市。这将为河北经济发展注入新的增长动力。新产业注入带来就业机会增加，必然带动人口流入，提高居民收入，从而增加对房地产的需求。据悉，津冀两地确定的52个产业承接平台中，河北有40个。
（2）交通一体化加速基础设施建设，使区域间往来更为便利，通勤时间缩短，有利于承接北京外溢购房需求。石家庄机场纳入首都机场集团统一管理；京津城际延长线和津保铁路将于今年10月底前完成联调联试；张唐铁路年内建成，京张铁路、丰台站改造工程前期工作加快推进，年内开工建设；首都地区环线高速、京秦高速、京台高速等一批“断头路”、“瓶颈路”段正在打通或扩容。交通一体化使得通勤时间缩短，再加上北京与周边城市房价的巨大差距将促使部分北京购房群体选择在周边城市置业，带动周边城市房地产市场发展。
（3）公共服务一体化将缩小北京与河北城市差距，提升河北城市公共服务水平，促进城市发展，提升吸引力。北京对河北公共资源的输出对提升河北城市公共服务水平具有重要带动作用。据悉，北京与河北多城市在医疗、教育、卫生等诸多方面建立合作关系。医疗方面，北京约有50家医疗机构与河北省60家三甲医院开展合作，建立双向会诊和远程会诊等制度，唐山、保定、张家口、承德将成为重点合作城市。教育方面，清华、北大等高校与河北各企事业单位、高校、科研机构合作项目达160余个。
城市功能定位、地理位置等因素影响着城市发展。京津冀一体化对河北各城市的影响，具体体现在以下方面：
廊坊：区位优势明显，将全面承接京津资源转移
区位优势显著，快捷交通使得同城概念成为现实，承接人口转移。对于廊坊而言，区位优势是其在京津冀协同发展中的重点。廊坊位于京津两地之间，伴随着立体交通路网建设，廊坊与京津之间一都市生活圈已现雏形，人员来往将更加便利。京廊通勤高铁“廊坊号”已开通运行，可实现20进京。此外，廊坊已率先在环京市县中立项修建与北京对接的轻轨——北京亦庄轻轨线的延长线，建成通车后，北京亦庄到廊坊城区只需15，未来地铁大兴线也将延至固安。公路交通方面，京台高速廊坊段。密涿高速、京秦高速等项目均在加快建设，京九客专、津石高速规划设计工作也全面展开。大兴第二国际机场的建设，促使与大兴一步之遥的固安房价飙升。同城概念的快捷交通模式使廊坊与区域核心城市来往更加便利，在目前北京人口压力过大的背景下，廊坊将成为吸纳北京人口外溢的佳区域。
承接首都产业转移，产业结构升级带动人民收入增长。廊坊在京津冀协同发展中的定位不仅是承接人口的转移，与北京实现产业对接，并实现产业升级成为廊坊在此次协同发展中更为核心的定位。从产业结构来看，近几年以来廊坊第三产业占比提升明显，产业升级明显。廊坊市在近几年来已经形成较为坚实的产业基础，且在产业承接方面初显成效，中兴研究院建成投用、中海油产业化基地开工建设、中核研发中心成功签约、华融金融后台服务中心、社科院考古基地等一批高端转移项目加快推进均体现了廊坊在产业对接方面的决心。产业结构的优化同样能够带来收入水平的提升，截至2014年廊坊市人均可支配收入已经达到29416元，为河北省高，同比增长9%。在京津冀协同战略带动下，未来廊坊经济和人民收入水平会有进一步的提升，从而能够继续吸引京津地区高素质人口不断流入，为廊坊楼市注入新活力。
图：2010-2014年廊坊市三种产业占比及城镇人均可支配收入水平
廊坊住宅市场注入新需求，商办市场未来将迎机遇。产业升级带来的收入增长和人口资源的逐步流入，将持续为廊坊楼市注入需求。近年来廊坊商品房销售面积逐年增长，2014年同比增长15.3%，增速在河北省排名靠前，其中住宅销售仍是楼市主力，住宅价格值及涨幅都明显超过河北省平均水平。未来随着外来人口的持续流入和居民收入水平的不断提高，廊坊住宅市场仍有较大发展空间。
同时，产业的不断升级也将给廊坊商业办公地产带来发展机遇。目前廊坊商品房销售占比中商办市场占比较低，但未来随着京津产业转移的不断深入，各类企业将逐步向廊坊迁移，办公物业及商业配套的需求将明显增加，廊坊商业、办公楼市场也将迎来发展良机。
图：2010-2014年商品房销售面积及销售面积占比结构
京郊三河市表现为突出，燕郊成为发展重点。三河市、香河县、大厂县和固安县分别分布在北京的东南部，接驳北京通州和大兴。从开发投资和销售面积上来看，地处京津之间的三河市均远超其他三县，其中燕郊成为北京近郊房地产发展的。而由于三河市基期的高开发投资额与销售面积，目前其五年复合增速处于四市县低点。而固安和香河县说虽在开发投资额上低于大厂县，但在销售面积上超过大厂县，其中香河县的五年复合增速位居四县市榜首。随着京津冀一体化战略的逐步推进，以及“金九银十”的消费偏向，未来三地量价稳步上升。
图：2014年三河市、香河县、大厂县与固安县销售面积与开发投资
廊坊重点市县房价增长，三河市、大厂县增长明显。近五年内四市县商品房销售价格均有不同程度的增长，但三河市尤为明显，在2015年上半年达到9585元/平方米、其次是大厂县7382元/平方米。三河市、大厂县紧邻北京通州，交通便利在近两年内不仅是开发投资的重点区域，而且在销售价格也均超过廊坊全市均价。固安紧邻大兴，商品房销售价格也同样逐步走高。
图：2009-2015年三河市、香河县、大厂县与固安县商品房销售价格
规划利好将进一步推动京郊楼市，但房价快速上涨也将受严控。从未来发展来看，京津冀一体化布局将进一步推动廊坊沿京各线楼市的发展，固安由于临近北京第二机场，未来将受益于临空经济的辐射，加上北京地铁延长线的联通，将有效承接北京外溢住房需求。而三河、大厂和香河均位于北京东侧，在北京市政府东迁的带动下，受此利好，未来将承接北京部分溢出产业和资源，发展或将提速，房地产市场未来需求空间较大。目前，通州已出台限购政策以防止政府东迁导致的楼市投资过热，部分投资需求或将外溢至同样受利好影响的沿京县市，但是在目前严控北京周边城市房价过热的指导思想下，廊坊沿京各县房价快速上涨将受严控。
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