[摘要] 京津冀一体化战略思想始源于上世纪80年代，但进展缓慢，2014年京津冀一体化发展上升为国家战略，2015年8月23日，就落实《京津冀协同发展规划纲要》有关问题答记者问上，明确三地定位，其中河北未来方向为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。
京津冀一体化战略思想始源于上世纪80年代，但进展缓慢，2014年京津冀一体化发展上升为国家战略，2015年8月23日，就落实《京津冀协同发展规划纲要》有关问题答记者问上，明确三地定位，其中河北未来方向为现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。而京津冀一体化“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间布局中，也要求石家庄、唐山、保定、邯郸等区域性中心城市和张家口、承德、廊坊、秦皇岛、沧州、邢台、衡水等节点城市，提高其城市综合承载能力和服务能力，有序推动产业和人口聚集。京津冀一体化战略的实施对于河北省来讲是难得的历史性机遇，河北省经济发展将会因此而发生历史性进步。主要表现在以下方面：
（1）承接产业转移加速河北产业转型升级，产业转移带动人口流入，居民收入提高，提升对房地产的需求。河北省经济发展以重化工业为主，煤炭、钢铁、建材、化工等高耗能、污染大的产业在经济结构中占比较大，且近几年由于产能过剩严重影响经济发展。《京津冀协同发展规划纲要》明确提出，河北省的主要任务是负责产业对接，将北京转移出的产业承接到河北省所属城市。这将为河北经济发展注入新的增长动力。新产业注入带来就业机会增加，必然带动人口流入，提高居民收入，从而增加对房地产的需求。据悉，津冀两地确定的52个产业承接平台中，河北有40个。
（2）交通一体化加速基础设施建设，使区域间往来更为便利，通勤时间缩短，有利于承接北京外溢购房需求。石家庄机场纳入首都机场集团统一管理；京津城际延长线和津保铁路将于今年10月底前完成联调联试；张唐铁路年内建成，京张铁路、丰台站改造工程前期工作加快推进，年内开工建设；首都地区环线高速、京秦高速、京台高速等一批“断头路”、“瓶颈路”段正在打通或扩容。交通一体化使得通勤时间缩短，再加上北京与周边城市房价的巨大差距将促使部分北京购房群体选择在周边城市置业，带动周边城市房地产市场发展。
（3）公共服务一体化将缩小北京与河北城市差距，提升河北城市公共服务水平，促进城市发展，提升吸引力。北京对河北公共资源的输出对提升河北城市公共服务水平具有重要带动作用。据悉，北京与河北多城市在医疗、教育、卫生等诸多方面建立合作关系。医疗方面，北京约有50家医疗机构与河北省60家三甲医院开展合作，建立双向会诊和远程会诊等制度，唐山、保定、张家口、承德将成为重点合作城市。教育方面，清华、北大等高校与河北各企事业单位、高校、科研机构合作项目达160余个。
城市功能定位、地理位置等因素影响着城市发展。京津冀一体化对河北各城市的影响，具体体现在以下方面：
廊坊：区位优势明显，将全面承接京津资源转移
区位优势显著，快捷交通使得同城概念成为现实，承接人口转移。对于廊坊而言，区位优势是其在京津冀协同发展中的重点。廊坊位于京津两地之间，伴随着立体交通路网建设，廊坊与京津之间一都市生活圈已现雏形，人员来往将更加便利。京廊通勤高铁“廊坊号”已开通运行，可实现20进京。此外，廊坊已率先在环京市县中立项修建与北京对接的轻轨——北京亦庄轻轨线的延长线，建成通车后，北京亦庄到廊坊城区只需15，未来地铁大兴线也将延至固安。公路交通方面，京台高速廊坊段。密涿高速、京秦高速等项目均在加快建设，京九客专、津石高速规划设计工作也全面展开。大兴第二国际机场的建设，促使与大兴一步之遥的固安房价飙升。同城概念的快捷交通模式使廊坊与区域核心城市来往更加便利，在目前北京人口压力过大的背景下，廊坊将成为吸纳北京人口外溢的佳区域。
承接首都产业转移，产业结构升级带动人民收入增长。廊坊在京津冀协同发展中的定位不仅是承接人口的转移，与北京实现产业对接，并实现产业升级成为廊坊在此次协同发展中更为核心的定位。从产业结构来看，近几年以来廊坊第三产业占比提升明显，产业升级明显。廊坊市在近几年来已经形成较为坚实的产业基础，且在产业承接方面初显成效，中兴研究院建成投用、中海油产业化基地开工建设、中核研发中心成功签约、华融金融后台服务中心、社科院考古基地等一批高端转移项目加快推进均体现了廊坊在产业对接方面的决心。产业结构的优化同样能够带来收入水平的提升，截至2014年廊坊市人均可支配收入已经达到29416元，为河北省高，同比增长9%。在京津冀协同战略带动下，未来廊坊经济和人民收入水平会有进一步的提升，从而能够继续吸引京津地区高素质人口不断流入，为廊坊楼市注入新活力。
图：2010-2014年廊坊市三种产业占比及城镇人均可支配收入水平
廊坊住宅市场注入新需求，商办市场未来将迎机遇。产业升级带来的收入增长和人口资源的逐步流入，将持续为廊坊楼市注入需求。近年来廊坊商品房销售面积逐年增长，2014年同比增长15.3%，增速在河北省排名靠前，其中住宅销售仍是楼市主力，住宅价格值及涨幅都明显超过河北省平均水平。未来随着外来人口的持续流入和居民收入水平的不断提高，廊坊住宅市场仍有较大发展空间。
同时，产业的不断升级也将给廊坊商业办公地产带来发展机遇。目前廊坊商品房销售占比中商办市场占比较低，但未来随着京津产业转移的不断深入，各类企业将逐步向廊坊迁移，办公物业及商业配套的需求将明显增加，廊坊商业、办公楼市场也将迎来发展良机。
图：2010-2014年商品房销售面积及销售面积占比结构
京郊三河市表现为突出，燕郊成为发展重点。三河市、香河县、大厂县和固安县分别分布在北京的东南部，接驳北京通州和大兴。从开发投资和销售面积上来看，地处京津之间的三河市均远超其他三县，其中燕郊成为北京近郊房地产发展的。而由于三河市基期的高开发投资额与销售面积，目前其五年复合增速处于四市县低点。而固安和香河县说虽在开发投资额上低于大厂县，但在销售面积上超过大厂县，其中香河县的五年复合增速位居四县市榜首。随着京津冀一体化战略的逐步推进，以及“金九银十”的消费偏向，未来三地量价稳步上升。
图：2014年三河市、香河县、大厂县与固安县销售面积与开发投资
廊坊重点市县房价增长，三河市、大厂县增长明显。近五年内四市县商品房销售价格均有不同程度的增长，但三河市尤为明显，在2015年上半年达到9585元/平方米、其次是大厂县7382元/平方米。三河市、大厂县紧邻北京通州，交通便利在近两年内不仅是开发投资的重点区域，而且在销售价格也均超过廊坊全市均价。固安紧邻大兴，商品房销售价格也同样逐步走高。
图：2009-2015年三河市、香河县、大厂县与固安县商品房销售价格
规划利好将进一步推动京郊楼市，但房价快速上涨也将受严控。从未来发展来看，京津冀一体化布局将进一步推动廊坊沿京各线楼市的发展，固安由于临近北京第二机场，未来将受益于临空经济的辐射，加上北京地铁延长线的联通，将有效承接北京外溢住房需求。而三河、大厂和香河均位于北京东侧，在北京市政府东迁的带动下，受此利好，未来将承接北京部分溢出产业和资源，发展或将提速，房地产市场未来需求空间较大。目前，通州已出台限购政策以防止政府东迁导致的楼市投资过热，部分投资需求或将外溢至同样受利好影响的沿京县市，但是在目前严控北京周边城市房价过热的指导思想下，廊坊沿京各县房价快速上涨将受严控。
保定：城市定位提高，城区扩围，城镇化进程加快带动内生需求快速增长
城区扩围，“大保定”战略将使城镇化进程全面提速，释放内生需求。5月，国务院同意调整河北保定市部分行政区划，满城、清苑、徐水撤县建区，受此影响，保定市区面积由原来的312平方公里增加到2531平方公里，已经超过了省会石家庄城区面积，市区人口也增加到280.6万人。一直以来，由于城区规模过小，保定整体发展一直存在“小马拉大车”的问题，扩围后，保定市整体发展将逐渐均衡，城镇化进程将显著加快。根据规划目标，至2020年，保定市区人口将达到300万以上，更多村镇人口向城市涌入，形成人口资源。在市区经济发展的带动下，将有利于保定各市县的协同发展，保定城市内生住房需求将显著增长。
图：2013年河北省各城市城镇化率
打造区域核心城市，承接产业转移，产业地产迎来机会。按照京津冀协同发展空间格局，京津、京保石、京唐秦三个产业发展带和城镇聚集轴，将是支撑京津冀协同发展的主体框架，保定作为京保石发展轴上的重要城市，也将成为河北省在京津冀协同发展中的中心。在产业转移方面，如物流、批发等非首都功能行业将向保定转移，同时也将集中承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能。
在城市自身发展方面，保定将重点建设发展高端装备制造、新能源、节能环保和临空经济、现代物流等产业。根据规划，未来保定产业体系将围绕“5+2+5”产业布局，集中优势资源要素，打造保定经济升级版，园区建设平台以及产业布局都将给保定产业地产带来发展新契机。
交通一体化加速开启“双城生活”时代，涿州将承接北京人口外溢。保定在京津冀协同发展中的区位优势明显，市区距离京、津、石三地均在140公里左右，处于首都经济圈核心地带，截止2013年保定拥有铁路四条546公里；高速公路900公里，河北省排名。根据《保定市京津冀一体化综合交通发展规划》，到2020 年，保定铁路总里程将达到1150公里，实现连通北京铁路通道4条，连通天津铁路通道1条，打造保定到达京津石高速铁路“半交通圈”，未来保定与周边城市的联通能力将大大增强；除公路与铁路之外，北京地铁也将辐射至保定沿京县市，根据规划，地铁房山线未来将延至涿州，使在北京工作涿州居住成为可能。
承德、张家口：新功能定位增强人口吸纳能力，区域交通一体化、张家口举办冬奥会利好城市及房地产行业发展
新功能定位有助于加速产业转型升级，提高第三产业比重。京津冀协同发展将承德、张家口的功能定位为生态涵养功能区。新的功能定位更侧重发展环保、高科技、新能源等战略新兴产业及文化旅游等现代服务业，对于承德、张家口产业转型升级具有推动作用。比亚迪新能源汽车等重点项目引领承德、张家口产业转型升级，装备制造、水电、大数据等新兴产业是重点。具体项目方面，比亚迪承德新能源汽车及零部件生产基地项目落户承德。张家口全市已有16个省级经济开发区，沃尔沃汽车发动机、凯悦整车、阿里•数据港等多个核心项目入驻张家口。
新兴产业对人口特别是高学历群体吸纳能力强。承德、张家口新新引进及拟引进的产业项目更侧重于装备制造等新兴产业及现代服务业，能够提供相对多的就业岗位，对人口特别是对高学历群体的吸引力强，未来住宅结构或将产生变化，大户型改善性需求比例将有所增加。另外，城市就业机会的增多会吸引更多的农村人口向城区转移，从而提升两地的城镇化率。
交通一体化提高北京与承德、张家口往来便利性，有助于加速市区人口聚集，促进房地产开发和销售。近几年承德、张家口房地产市场增长缓慢。区域交通一体化进程将促进房地产项目销售，正在建设的京沈客运专线、京张城际通车后，北京到两地时间均将缩短2/3以上，而两地与北京房价的巨大差距将提高在两地人回乡置业的意愿。此外，交通便利会促进当地旅游业发展，从而催生商业用房需求。
图：2010-2015H1承德商品房销售面积图：2010-2015H1承德商品房销售价格
图：2010-2015H1张家口商品房销售面积图：2010-2015H1张家口商品房销售价格
张家口举办冬奥会增加其城市固定资产投资，提升城市影响力看，对进一步推动房地产行业发展有促进作用。冬奥会成功举办，必将增加城市道路、场馆等公共设施建设，以及保障冬奥会正常召开的商业、办公、酒店等商业设施建设，从而增加城市固定资产投资。冬奥会也将极大促进张家口旅游业大力发展，促进商业地产迎来发展新契机。
京津冀协同发展对承德、张家口产业转型升级起到了重要作用，新引进的产业更侧重于新能源、汽车等装备制造业、水电、大数据等新兴产业。新产业增加了就业机会，增强人口特别是高学历人口的吸纳能力，有利于两地人口回流及城镇化率的提高。新产业能够支付较高的工资水平，从而提高城市居民整体收入水平，提高居民的购房支付能力。交通一体化、环保一体化、公共服务一体化分别从不同角度提升了城市的吸引力，吸引人口返乡置业及乡下人进城置业意愿，从而促进房地产销售。张家口举办冬奥会对其城市发展尤其重要。
石家庄：未来将成为京津冀交通枢纽，经济发展需寻找新增长极
交通建设首当其冲，缓解北京交通枢纽压力。石家庄作为京津冀的区域中心城市和京保石发展轴重要节点，将迎来发展契机，而交通建设首当其冲。在京津冀交通一体化规划中，河北省计划在2020年初步建成京津冀一体化综合交通运输体系，河北将实现与京津在公路、铁路、港口、机场等的全面对接，并形成“三个交通圈”，而石家庄将成为京津冀交通一级枢纽，起到缓解北京交通枢纽压力的作用。新交通规划政策的出台将降低石家庄与各地间的货运成本，并分流机场客群，使人员、货物流通更加便利，石家庄将成为京津冀地区的核心城市之一。
借助交通优势，承接北京商贸功能，打造北方商贸、物流中心，吸引外来人口。在新的交通规划和产业规划发布后，石家庄的城市功能定位已日益鲜明，未来以现代商贸物流产业为代表的生产服务业将给石家庄带来更多的发展机遇。自京津冀一体化上升为国家战略以来，北京商贸功能的疏解首先被提上日程，以大红门、动物园服装批发市场为代表的传统商贸城也成为区域内多个城市争抢的对象，而石家庄商贸城将成为北京商户外迁的又一重要落脚点。同时，凭借交通优势，石家庄将打造现代商贸物流基地作为重要发展战略，加快城市核心商务集群、批发市场集群、电商企业集群和物流产业集群四大集群建设。这将为石家庄带来大量的外来人口资源，从而带来置业需求。目前，石家庄商品住宅市场量价稳定增长，2015上半年月均住宅成交量创2012年以来新高，新建住房价格连续28个月同比上涨。
图：2010年6月至今石家庄新房价格指数与环比变化
唐山、沧州：滨海临港新型工业化基地，房地产量价齐升，未来发展前景大
京津冀协同发展战略将为唐山和沧州经济发展带来重大机遇，唐山在战略规划中被列为京唐秦产业发展带和城镇聚集轴的重点城市，沧州为多节点中的关键节点城市，主要承接京津化工、装备制造及物流服务等产业合作。
唐山、沧州第二产业占比较高，2014年占比均在5成以上。近年来唐山第二产业占比均保持在6成左右，沧州主要以第二产业为主，占5成左右。2014年唐山第二产业产值3595.8亿元，占比为58%，沧州第二产业产值1626.5亿元，占比为52%。
图：唐山市2008年至今三产产业占比情况图：沧州市2008年至今三产产业占比情况
京津冀协同发展加快经济增速，吸引大量企业入驻及人口流入。2014年两市GDP总量达到高，其中唐山为6225亿元，沧州为3133亿元。2010年至今，唐山常住人口均在500万人以上，同比增长在0.6%左右；沧州常住人口均在410万人以上，2014年同比增长接近于1%。曹妃甸区2015年首批16个重点项目在综合保税区集中开工，可实现销售收入30亿元，税收3.2亿元，解决就业3300人。截至2015年7月，沧州市认定科技型中小企业2967家，数量居河北省第二位，这为沧州引进了大量的人才。就交通方面来看，打造唐山、沧州环京津1都市圈，2014年12月16日开通了沧州号G9004，实现22到天津南站，58到北京南站；京唐城际铁路2015年年内开工，运行时间仅为30；张唐铁路今年底也将开通；京廊沧通道，北京到廊坊段G9001已开通，廊坊到沧州段预计今年也将开通。
图：唐山市GDP与GDP增长率图：唐山市常住人口与人口增长率
图：沧州市GDP与GDP增长率图：沧州市常住人口与人口增长率
唐山、沧州地产行业快速发展，商品房成交量价齐涨。京津冀交通一体化建设逐步落实，引进大量企业开发投资周边地产，带动两市地产行业快速发展。目前两市房地产开发投资额逐年上涨，受利好政策的影响，未来投资力度将继续加大。同时，两市商品房量价齐涨，2015年上半年唐山商品房实现成交面积为313万平方米，沧州为291万平方米。新开工面积两市整体上趋于正态分布，尤其是2011年达到高，其中唐山新开工面积为2020万平方米，沧州新开工面积为781万平方米。唐山销售价格自2011年以来均在5000元/平方米以上，沧州2013年至今均在4000元/平方米以上；2015年上半年两市销售价格再度升温，唐山销售价格为5462元/平方米，沧州为4352元/平方米，未来金九银十价格会稳步升温。京津冀协同发展下，两市将进一步加强与京津企业对接合作，人口流入、交通一体化以及金融机构、政府等对唐山和沧州投融资合作的加强，未来房地产发展空间较大。
图：唐山市商品房销售量价和新开工面积情况图：沧州市商品房销售量价和新开工面积情况
总结
总体而言，京津冀一体化战略给河北市场带来极大利好。承接产业转移功能将加速河北产业转型升级，为河北经济发展注入新的增长动力，同时带来人口流入，居民收入提高，提升对房地产的需求。交通一体化加速基础设施建设，区域间往来更为便利，通勤时间缩短，有利于承接北京外溢购房需求。公共服务一体化将缩小北京与河北城市差距，提升河北城市公共服务水平，促进城市发展，提升城市吸引力。对各城市而言，廊坊因区位优势明显将先受益，住宅市场价格上涨明显，商办市场亦将迎来新机遇。石家庄承担着京津冀交通枢纽的重要作用，产业转移也将吸引更多的人口流入。承德、张家口、秦皇岛、唐山、沧州也将基于自身资源优势基础上，借京津冀协同发展的东风，各显神通，经济建设和房地产市场发展将迎来新一轮发展契机。
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