[摘要] 2014年，房地产行业在深度调整期运行，全国商品房销售额为7.6万亿元，同比下降6.3%，销售面积12.1亿平方米，比上年下降7.6%。在行业整体下行的背景下，部分房企却在逆市中乘风破浪，在日益加剧的竞争中脱颖而出，“越大越快、强者恒强”的市场规则成了金科玉律，行业集中度也在优胜劣汰中显著提升。
2014年，房地产行业在深度调整期运行，商品房销售额为7.6万亿元，同比下降6.3%，销售面积12.1亿平方米，比上年下降7.6%。在行业整体下行的背景下，部分房企却在逆市中乘风破浪，在日益加剧的竞争中脱颖而出，“越大越快、强者恒强”的市场规则成了金科玉律，行业集中度也在优胜劣汰中显著提升。
研究组对这些破势而上的企业进行了梳理，发现其内在的共有特点：一种是在规模上“越大越快”的企业类型，如绿地、万科、恒大、碧桂园等房企充分发挥规模化优势确保销售业绩逆市增长，稳步跨越市场下行期，普遍实现销售额增速超两成；另一种是在某些特定领域“强者恒强”的企业类型，如华夏幸福、融创、富力地产、泰禾、方兴地产等“强”房企或凭借其在特色地产领域、或住宅细分领域的出色专业实力赢得市场的高度认可，销售业绩一路上扬，而其在优势区域的领先地位也得到持续巩固。
对于处在发展十字路口的中小型房地产企业来说，在行业优胜劣汰加剧的背景下，“做大”或“做强”不仅是未来发展的路径选择，更是横亘在前的生存考验。研究组期望通过对“大”房企和“强”房企的内在逻辑进行深入探讨，向中小型房企给出一份答案。
1个问题：做大、做强到底好在哪里？
在市场竞争日益激烈的背景下，“大”房企凭借强大综合实力，“强”房企凭借独特的产品开发优势在各自市场、土地储备、资金获取、合作资源等方面优势凸显。而“大”房企和“强”房企所具备的这些优势相互促进、协同提升，终使企业“越大越快、强者恒强”！
（1）“大”房企和“强”房企凭借牢固的市场基础，销售业绩在市场波动中稳定增长
2014年，“大”房企凭借其累积的规模优势，实现了销售业绩的逆市增长：一方面，企业深耕房地产领域多年，以高品质产品和良好的品牌形象建立了牢固的客户基础，促进企业在市场波动中实现项目快速销售，销售业绩随之稳定增长。另一方面，规模较大的房企基本实现了化布局，旗下项目于各大经济区域均衡分布，利于企业灵活调整推盘策略，降低发展风险，保障企业稳定发展。绿地、万科、保利、恒大、碧桂园和中海六家企业平均进入一线城市3.5个，二线城市26.8个，三四线城市53.5个，广泛布局，有效分散了企业发展风险。
对“强”房企进行分析可以发现，其销售业绩稳定增长的原因主要有以下两个方面：，“强”房企或深耕住宅细分领域或深耕商业、产业等特色地产，特色产品开发经验丰富，在专业领域市场认可度高，销售业绩持续突破。第二，“强”房企布局立足专业禀赋，深度挖掘特定市场潜力，以特定领域的深耕实现了业绩增长。如万达、宝龙分别以一二线、三四线商业为主，分别进入112、25个城市，华夏幸福则深耕京津冀区域6个城市，充分享受区域发展产业政策红利，“强”企业通过深耕特色市场有力捆绑了企业主要客群。
（2）“大”房企和“强”房企广纳优质资本与土地资源，紧扼持续发展的命脉
融资方面：“大”房企和“强”房企凭借较高的资本市场信用评级和特色领域的先发优势，获得多元资本的青睐
“大”房企凭借较高的信用评级深获金融机构青睐，保障了企业的资金安全；一方面，“大”房企由于业绩来源稳定，资金保障系数较高，各类金融机构倾向于对其发放大笔资金。另一方面，“大”房企在资本市场信用评级较高，具备较高的议价能力，可以较低的利率获得资金支持。
“强”房企凭借特色领域的突出优势及高成长潜力，赢得了金融机构青睐。而受益于新型城镇化建设的发展预期，商业地产、产业地产等细分行业领域迎来发展的活跃期，率先抢占细分领域龙头的“强”房企也被各路资本普遍看好。万达商业地产12月21日登陆港交所，总融资规模为42.7亿美元，刷新了全球房地产行业IPO历史纪录。
土地方面：“大”房企和“强”房企分别凭借雄厚的资金实力和独特的运营模式，拿地优势凸显
“大”房企凭借雄厚的资金实力，在近年竞争激烈的一二线城市获取了大量优质地块，为企业未来发展奠定了良好的基础。以2014年北京、广州土地成交面积的企业分布来看，拿地多的二十名企业均为百强企业，且二十家百强企业拿地面积累计占比近一半水平。
“强”房企凭借特色产品开发领域的专业实力，以排他性的优势与政府鉴定战略合作协议从而低价获取大量土地，提升企业盈利空间。华夏幸福与政府签订排他性园区整体委托开发协议，近几年其土地成本占其销售均价的比例在10%左右。
（3）“大”房企和“强”房企凭借竞争优势广泛吸引各行各业的战略合作伙伴，实现共赢
政府合作方面：“大”房企和“强”房企更易获得政府青睐，促进企业快速发展
“大”房企由于资金实力雄厚，项目运营经验丰富，市场认可度高，更易获得政府的看重。“强”房企则凭借特色领域的专业优势和丰富运营经验，更易获取政府特色项目领域的合作机会。
各行业战略合作伙伴：
“大”房企在凭借多年的发展在市场建立了良好的知名度和美誉度，以此吸引了产业链条上下游众多的战略合作伙伴，实现了品牌叠加效应。
表：“强”房企战略合作情况
“强”房企战略合作伙伴多集中于其特色产品开发领域，以其优势突出的特色产品开发吸引合作伙伴加盟。
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