[摘要] 香河发展现状与利好解读，看得见的利好助推楼市。目前楼市库存严重透支，一房难求。
背景：自京津冀一体化提升到国家战略层面以来，三地的房地产市场迅速发展，尤其是2016年以来，楼市持续火热，京津冀区域更是成为行业的聚焦点。
今年6月，北京规划委《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》中首次明确指出，通州和“北三县”将实现“三统一”，即统一规划、统一政策和统一管控。香河作为廊坊“北三县”的核心成员，与北京副中心通州隔河相望，并且随着京津冀交通一体化的快速推进，未来香河与北京的距离将持续缩短。政策、区位、交通上的巨大优势让香河得以承接北京外溢人口及产业资源，经济结构转型升级在望。而正是对香河未来发展潜力的乐观预期导致投资客、刚需群体纷纷涌入，市场库存量快速消化，在短期新增供应无法跟进的环境下，住宅房价一路飙涨，楼市炙手可热。
1. 交通：位处京津冀核心区，双城际轨道交通的建成将大幅缩短通勤时间
图：香河区位优势—卧于京津腹地
香河距离北京市区45公里，距离天津市中心80公里，位处京津“一经济圈”核心地带。四横四纵交通路网保障其“半进京入卫，一上天下海”的区位优势。
京哈高速、京塘线（103国道）、通香路等公路网贯通香河，未来密涿高速的建成将香河并入“大七环”之内，实现同城一体。目前交通配套来看，可乘公交938/810路或自驾通过京哈高速、京塘线两条主干道抵达香河。以京哈高速线路为例，非高峰时段，仅需50左右；早晚高峰期，算上交通拥堵时间，香河至国贸的通勤控制在60-90，在可接受范围之内。
图：早高峰香河国贸图：晚高峰国贸至香河
伴随着京津冀交通一体化的持续推进，京唐、京滨两大城际高铁线路的规划铺建将有效改善香河的交通环境。京唐城际高铁目前已完成环评并发布全本公告，项目计划2016年12月开工建设，2020年12月底建成，总工期4年。全线共设置北京城市副中心（新北京东）、燕郊、大厂、香河、宝坻南、鸦鸿桥、唐山7座车站。其中香河站位于西延寺村西北侧，距离北京城市副中心站间距仅44公里，届时高铁时速200-250km/h，通勤时间将缩短至15左右。另外，京滨城际高铁已于2015年12月动工，预计2020年底竣工，未来双高铁线将有力提升香河通车频次，与北京、天津的通勤更加便捷。
图：京唐、京滨城际高铁走向示意图
点评：香河临近通州副中心，去往北京道路繁多，未来随着京唐、京滨城际铁路的建设发展，香河城市道路将会更加完善，通勤时间成本将会大大降低。
2. 产业规划：近几年产业结构优势不足，对房地产行业的需求拉动有限
香河城乡总体规划构建“一城两带四组团”的结构体系，“一城”即中心城区，“两带”即北运河生态发展带和潮白河生态发展带，“四组团”即安平、蒋辛屯、钱旺-渠口和安头屯-五百户-刘宋四个发展分区。
图：“一城两带四组团”与香河产业规划布局（2013-2030年）
香河北部新城区（蒋辛屯板块）为新的住宅聚集区，而西南县域开发区附近则是香河规模型产业的主要集聚地。
就传统产业而言，香河家具闻名遐迩。目前，香河家具城由33座单体展厅组成，总面积突破330万平米，城内参展企业7500多家，知名品牌1500余个，年客流量650万人次，年销售额高达300亿元，已然成为京津冀地区乃至北方大的家具产业中心。在未来发展中，香河国际家具城将按照“中国家具之都”的发展定位，通过建设大型物流园区、家具景观大道、过街天桥、快捷酒店、美食街、家居博物馆、培训学校等公共服务设施，打造成为集购物、观光、休闲、旅游为一体的专业化家居市场。
图：香河机器人产业港发展优势与电商综合产业园规划设计
高新技术产业方面，目前香河产业新城区已形成两大产业集群，分别为机器人产业园和电商综合产业园，其中机器人产业园定位于发展工业机器人产业，以设计研发为突破口，做足产业链，打造产业集群，重点发展产业链中的核心零部件，机器人本体、机器人系统集成环节。电商综合产业园构建四大功能区，重点围绕龙头电商区域运营和传统企业电商运营，建设生产性服务业配套体系，推动传统产业升级，构建核心内核驱动的电商产业聚集区。
点评：香河产业规划前景不错，但结构相对单一，未来几年仍会以传统制造业为主，对经济多元化发展的诉求大。目前家具制造在工业中占比六成左右，亟待转型升级，而机器人、电商等新兴产业多处于起步阶段，尚未形成对经济的有效支撑。因此，就产业结构而言，香河发展优势不足，近几年很难对房地产需求产生拉动作用。
3.住宅市场：品牌房企扎堆北部新城，聚合效应提升香河整体居住价值
◆ 北部新城为香河住宅市场主力阵地，品牌楼盘更重打造宜居品质
香河住宅市场格局鲜明，不同区域差异化显著。紧邻京哈高速香河个收费站的蒋辛屯区域为香河北部新城区，是目前香河在售新盘较为集中的板块，也是品牌房企扎堆入驻的主要片区；高速以南沿大香线4公里左右抵达香河中心城区，项目开发商多为当地中小房企；西南片区为香河经济开发区，其中安平镇也有鸿坤、华夏等品牌房企的楼盘；而东部的钱旺、渠口板块紧邻京哈高速香河第二出口目前仅有绿地国宝21城和大爱城两个项目在售；南部的五百户、安头屯等乡镇区域多为农耕区域，鲜有住宅项目开发。
图：香河品牌房企楼盘分布
北部新城品牌楼盘林立，聚合效应将全面提升香河居住品质，区域价值凸显。万科、五矿、富力、华夏、荣盛、鸿坤、秀兰等名企的纷纷入驻明显提升了整个板块的市场影响力，品牌楼盘的配套服务相互交错，产品服务相得益彰，将极大改善居住环境。
◆ “限购令”难压需求热度，香河住宅市场短期“房荒”显现
4月份“廊九条”限购令出台，可谓，香河、燕郊率先执行，许多已售房源被清退，但很快被符合购买条件的购房者消化，“限购令”的作用只是换了一拨购房者，但并没有阻碍市场热情，反而因为预售制度收紧而导致“房荒”，市场进入“有价无市”的境地。
图：香河限购令核心内容
市场需求旺盛，短期新增供应缺口大。笔者通过实地调研发现，香河当下住宅市场多数新房项目处于封盘停售状态，市场可售房源稀少。主要原因有两个，一是北京人口政策将部分刚需群体由主城区引导至远郊区，甚至环北京卫星城，香河与北京副中心通州仅一河之隔，房价水平却天壤之别，随着京唐城际、密涿高速等交通配套的落实改善，香河对北京刚需群体的吸引力将会越发强劲，而投资需求也会持续跟进，整体市场需求表现旺盛。另外，从供应角度来看，香河“房荒”的一个重要原因是更为严格的预售制度的执行，伴随限购令的出台，香河县房管局同时对预售管理也作出了相关规定，严查“五证不全”在售楼盘，许多项目因为工期不够或文件不合规造成预售证难以获批，并且要求每3个月多涨价一次且不得降价的房价备案制度催生房企捂盘惜售心理，以上因素直接导致市场短期新增供应量有限。
◆ 中长期香河土地供应充足，宅地多集中在县城、安平镇、蒋辛屯等片区
“京津冀五年内不再新增建设用地”，但香河等北三县仍属于适度发展区。2016年5月，国土部与发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》，意将通过建设用地“减量瘦身”，倒逼城市功能提升。《规划》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向，鼓励将存量建设用地转化为生态用地，存量挖潜区不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地以存量建设用地结构和布局调整为主。增量控制区不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地。适度发展区就是还要规划出更多的“新增建设用地”。香河等北三县作为承接北京外溢人口的主阵地，土地资源的保障尤为重要，并且政府对国有建设用地的出让计划依然有条不紊的进行。
表：香河2016年度国有建设用地供应计划（单位：公顷）
根据《香河县土地利用总体规划（2010-2020年）》，规划2010-2020年，香河县新增建设用地规模控制在1318.3公顷以内，平均每年新增建设用地近120公顷。香河2016年度国有建设用地供应计划195.5公顷，其中住宅用地计划供应106公顷，占总供应规模的54.38%，量较2015年增加约6公顷。2016年1-8月，香河住宅用地招拍挂市场共计成交32宗/56.48公顷。具体规划布局方面，2016年香河住宅用地主要规划在县城、安平镇、蒋辛屯等片区。
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