[摘要] 政府对房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。
政府对房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。
房地产新政刺激了谁
政府对房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。
央行、住建部与银监会政策是，重点支持改善性住房贷款需求，对于商业贷款的二套房，首付比例降至40%;对于公积金贷款的二套房，首付比例降到30%。财政部政策是，购买2年及以上非普通住房对外销售的，按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税;2年及以上普通住房对外销售的，免征营业税。
一日之内同时推出针对消费性住房的金融和财税政策，中央政府意在刺激房地产消费需求，进而带动房地产投资和土地销售。这是本届政府首次利用组合拳刺激房地产需求，显示管理当局对宏观调控的淡定已经不复存在，试图回到通过房地产拉动经济增长的老路。这样做期望达到两个目的，一是稳增长，二是有助化解地方债务困境。
在整体经济下行趋势背景下，拉动房地产需求，是政府管理总需求简单的办法。去年以来，各地纷纷放弃限购限贷政策，通过自救方式来刺激本地房地产市场。虽然销售状况有所改变，但市场活跃状况难以持续，国家统计局新的2月房地产数据显示，70个大中城市中，与去年同月相比，新房和二手房价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。与上月相比，新房价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。二手房价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。
从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。销售量和价格下降可以解释为有春节淡季因素，但另一个事实则从侧面说明问题。国家统计局分析认为，尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。
这个事实反映出这样的逻辑，一是流动人口影响一、二线房地产销售，二是房地产需求主要是消费性需求，而非投资性需求。正是这样的逻辑引发了政策选择，即支持消费性住房需求，包括支持改善性住房需求。
显然，3月30日推出的房地产新政对于消费性住房购买者是利好，因而短期内市场或有所活跃，但由于房价下跌，也会对消费者心理产生影响，因为改善性需求对价格相对敏感。当然，从政府调控角度看，放松对房地产市场管制，是一件好事情，让房地产终回归市场规律，这是必然的趋势。
不过切不可认为，房地产政策出现转向，房地产市场就会触底反弹。
目前政策仍属于放松管制，而非强刺激政策。此前一系列房地产调控政策目的在于抑制房价涨速过快，避免市场崩盘。现在则是看到房地产长周期拐点已经出现，期望通过放松管制来稳定市场预期，加快去库存速度，进而带动房地产投资。今年1-2月，全部房地产投资增速为10.4%，与住宅投资增速一起回落0.1个百分点。房地产投资增速与2014同期的19.3%相比，下降近一半。而土地购置面积增速在2015年1-2月急剧下降至负31.7%，显示开发商不看好后市。
由于经济周期、货币周期和人口周期叠加，房地产投资性需求大幅减少，再加上股市赚钱效应，股市与房地产的跷跷板特点更为突出，因而未来房地产的稳定与增长，只能依靠消费性需求。
影响住房消费需求的因素包括收入、利率、税收和预期等，在投资者放弃住房投资，经济通缩压力日显背景下，消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长，而在房地产税预期下，改善性住房需求者可能出现既买新房，又卖旧房的行为模式。
以去库存，促投资为目的的房地产新政，只能对消费性需求带来短期利好，并不会带来房地产市场的反转。而从房地产新政的药方看，政府对房地产周期的认识是清楚的，因而目前出台的政策，只是稳增长的权宜之计。
还是那就话，房地产市场不出清，经济就不会见底，只有政策用尽了，房价才有见底可能。(刘杉，经济学博士、中华工商时报副总编辑)
中央接二连三发救市文件楼市到底怎么了?
继27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，今日央行、住建部和银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》;随后财政部发布《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。
国土部和住建部文件提到，对于住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
三部委文件提到，要支持居民购买普通自住房，购买二套房的家庭，商业贷款首付比率低降至4成;用公积金贷款买房的家庭，首套房首付比率低降至2成，二套房首付比率低降至3成。
住建部文件提到，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售免征营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
中央在沉默一年多后，接二连三发布房地产相关文件，不禁要问，中国楼市到底怎么了?
数据显示，今年1-2月份，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，商品房的销售面积、销售额、土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明咱们的市场还是比较低迷的。
房地产资深观察人士分析称，中国楼市已连续10个月下滑，部分三四线城市甚至已没有成交量，或许正是中央层面决心再度维稳房地产的原因。
同时，据权威人士透露，今年以来，国家多个智囊团已多次到地方调研楼市形势，尤其是摸底三四线城市的房地产市场。“过年时我们就被要求回乡了解房价走势、土地出让情况、地方财政所受影响等方面。”
此外，除智囊团下到各省市调研，两会前各县市相关负责人也分别被叫至住建部报告当地房地产市场情况。”上述人士介绍。
中原地产市场总监张大伟则表示，公积金历来是房地产微调的先期部队，虽然涉及人群面不及普遍政策，但却预示着未来的政策取向。
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