[摘要] 两会及去年年底释放出来一些政策信息对房地产市场来说都是利好的。总理已经明确表态，要稳定住房消费，坚持分类指导，支持自住和改善性的需求。这个信号和去年的两会是有明显的不同，去年两会是分类调控，今年是分类指导，要指导这个市场向更加平稳的方向发展。政策的利好为房地产市场创造了一个比较好的发展环境。
2015年3月19日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2015第十五届中国房地产发展年会在北京盛大召开。本届年会以“新常态：进与变”为主题，汇聚国内知名经济学家、专家学者、地产大腕等业内人士，共同探讨2015经济新常态背景下的中国房地产发展之路。中指研究院常务副院长、房天下控股副总裁黄瑜女士做出精彩演讲。
中指研究院常务副院长、房天下控股副总裁黄瑜
两会及去年年底释放出来一些政策信息对房地产市场来说都是利好的。总理已经明确表态，要稳定住房消费，坚持分类指导，支持自住和改善性的需求。这个信号和去年的两会是有明显的不同，去年两会是分类调控，今年是分类指导，要指导这个市场向更加平稳的方向发展。政策的利好为房地产市场创造了一个比较好的发展环境。
2014年11月21日降息政策实施后利率大幅度的下降，今年2月28日再次降息让购房成本降到十年以来的低位。我们通过测算后发现，2008年降准和降息带动市场成交量提升用了5-8个月的时间、2012年用了3-5个月、而这一次仅用了1-2个月，可想而知房地产市场对金融更加敏感。国家统计局公布今年前两月成交数据显示部分城市楼市出现较大幅度下降，但3月份前两周成交出现环比快速回升，这与政策信号及金融支持密切相关。
虽然库存量达到了历史高位房地产市场整体库存压力很大，但一线城市库存消化时间处在合理水平。二线城市分化明显，部分城市如合肥、南京短期出清周期比较合理，呼和浩特、青岛，短期它的压力是比较大的。三线城市整体压力比较大。
从土地的市场供求来看（截止到2015年3月18日），三百个城市土地出让金均出现20%以上的下降，整个土地市场的成交量成交价降幅明显。去年的土地价格上涨了5%，今年土地价格仅上涨1%。主要的原因是多城市供地结构发生变化。去年一线城市土地出让金在土地出让金的贡献率提升9%，二线城市下降3%，三线城市下降6%。今年这样的状况在持续，一线城市的占比在提升。
2015楼市不悲观 未来房地产平稳增长
对2015年市场预判中指研究院有一个系统的数字模型。通过测算预计2015年的销售面积会增长0.5%-2.5%，2015年房地产市场不悲观，是不好不坏的一年，好的话比不上2013年，但是坏的话会和2014年相当。2011年时我们预测未来10年的房地产市场走势得出2014年出现了回落，2015年基本持平，总体保持趋缓的态势，2016年-2020年，从各项指标测算增速在2.5-5之间，是一个平稳增长的态势。所以新常态会出现市场经济接近趋缓房地产的增速会更缓这种现象。
从中长期来看，房地产还是有大的市场空间。主要的依据一个是城镇化，在2016-2020年之间，新增城镇人口需求大概会有28亿平方米，市场总量会由于城镇化水平的提升带来的需求为28亿平方米。从人口结构上来分析，改善性的需求在2016年以后会逐步加大，2020年的时候以改善需求为主。
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