1月18日,国家统计局如约发布一系列重磅的国民经济和房地产数据。
其中这几个数字,作为房地产行业的从业者应该记下来:82万亿,13.37万亿,5.89亿,58.52%。记下来,对今年和今后一段时间我们的决策会起到重要作用。
82.7万亿:1万美元时代到来
82.7万亿,是2017年中国的国民生产总值(GDP)的数字。具体说来,就是2017年全年我国国内生产总值827122亿元,按可比价格计算,比上年增长6.9%。
82.7万亿元,按照6.7元人民币兑1美元的汇率计算,就是12.34万亿美元。中国距离GDP超越美国又近了一步。按照2017年总人口13.9亿(这也是国家统计局当天公布的数字)计算,人均GDP换算成美元就是8881美元。
这个数字之所以重要,是因为我国的经济规模的扩张和人均收入的增长,对房地产行业来说意味着人民的腰包进一步鼓起来,购买力越来越强。
而对于人口大量流入的一二线城市来说,发达国家的经验更值得借鉴:随着房价的攀升,满足流入人口和中低收入人口需求的租赁性住房将面临爆发式增长。
对2018年的市场来说,抓住中国逐步迈入中高收入国家水平的居住与消费的升级迭代需求,就抓住了未来的钥匙。
13.37万亿:天花板来了
第二个数字,就是2017年商品房销售总额13.37万亿元。这个数字毫无疑问是历史新高,但未来还会不会有更高?
答案是肯定的。但我国的房地产市场的规模也已经接近其天花板。未来可能会达到15万亿元或更高一点,但随着我国“租购并举”的长效机制推进,开发性房地产和纯商品房为主体的市场也将从2018年进入转折点,15万亿元或将成为最终这个市场的天花板,并在接下来的时间里,逐渐下降,开发性商品房逐步退出其主导地位。
5.89亿:房子卖完了怎么办
这是2017年底的房地产库存的数字。截至2017年末,商品房待售面积58923万平方米,比11月末减少683万平方米。
现在在多数城市,开发商烦恼的已经不再是房子卖不出去,而是房子卖光了,再也拿不到地了。
一二线城市自不必说,本来有效的供地就很少,要拿到地,即便是龙头房企都得抱团联合拿,而且还得加上一大堆配建保障房、自持、限价的条件,对中小开发商来说,在一二线城市拿地已经不太现实;
三四线城市也是如此,这些城市的政府越来越喜欢50的大开发商,碧桂园、恒大、万科这些龙头房企在三四线城市大片拿地,凭借品牌和规模对本土中小开发商形成碾压之势,结果是这些地方中小房企在自己的“地盘”上,很难拿到地了。
对于习惯于拿地、盖房子、卖房子,再拿地,再盖房子不断循环的“商业模式“的中小开发商来说,拿不到地,无法把这个游戏玩下去才是真正值得恐惧的。
这就是库存减少的真正影响:中小开发商存货卖光后逐步退出市场。
58.52%:城镇化进入后期
58.52%是截至2017年底我国城镇人口的比例。这个数字意味着,按照每年1点几个百分点的城镇化增长速度,最迟到2019年,我国的城镇化率就将迈入60%的门槛。60%的城镇化率,意味着我国的城镇化进入尾声。
城镇化进入尾声的意义是什么,每个开发商都应该很清楚。
首先意味着大规模的城市开发即将进入收尾阶段。尤其是一二线城市,可供开发的土地已经不多,城市进入精细化的发展阶段,这就意味着旧城改造、城市商业和配套建设与运营的领域将成为城市开发的主体,住宅的大规模开发也将成为历史。
对三四线城市来说,大规模的城市化也进入后期,房地产市场的规模经过2016-2017年的爆发之后,再经过一两年的惯性发展阶段,也将逐步放缓,进入城市化后期的商业、基础设施建设的精细化阶段。
这个趋势,随着城镇化率进入60%区间,必将到来。对房地产行业来说,这个趋势才是值得关注的。