揭秘：永清短短半年 房价大起大落的真实原因

北京南70km的小破县城，半年内，房价大起大落，起伏跌宕。

河北廊坊永清县，距离北京市区75km，大概1个半。永清县与北京最直接的联系就是一条G3京台高速和一辆828路公交车。

就是这么一个75km外的普通县城，在过去的将近2年时间里，房价上演了探头-激涨-疯狂-停滞-急跌的连环好戏。

2015年上半年，永清房价尚在5000元/㎡上下徘徊；2016年年初开始冒头，逼近7000元/㎡，2016年年中开始激涨，下半年房价已经突破1.5万/㎡大关；2017年年初达到峰值，突破2万/㎡大关，下半年开始快速下滑，如今已经下跌20%左右。

我的同事曾亲身经历过年初永清房价峰值时的市场疯狂，当时永清荣盛花语城的售楼部外挤满了来自北京、河北其他地市的外地车辆，保安举着大喇叭，高声指挥呐喊。

售楼部里挤满了前来抢房的投资客，置业顾问奔走呼喊——

“就剩一套了，单价23000，来来来，带着卡的跟我走，想考虑一下的，麻烦您让一下！”

如今半年时间过去，在同样的荣盛花语城售楼部外，停车场里空荡荡的停了一辆不知来路的小三轮，保安在寒风中瑟瑟发抖，无精打采。

进入售楼部，黑漆漆的没有开灯，我带着一丝惶恐，喊了几声之后，角落里走出一名置业顾问，懒洋洋的介绍了几句之后，说：

“我们这现在均价17000上下吧，永清现在限购，如果你要买的话，是本地户口的，先去房管局开具个准购证！”

接下来的几个项目，皆是如是——

森林新都孔雀城里，房源捂盘不售，置业顾问人去楼空，再也找不到华夏幸福大兵团作战的辉煌；燕阳城里也失去了过往台商新区城的光彩。

短短半年时间，永清的房地产市场为何发生了翻天覆地的变化。

有人肯定会说，就是因为限购的原因，永清一下子失去了70%以上的北京投资客！

别着急，往下看，也许你会换个思路！

2、上海西65km的经济强县，房价稳中缓升，房源依旧紧张

我在今年年中，曾前往长三角城市群考察。

苏州昆山市，距离上海65km，区域内有高铁通达，同时有地铁连通昆山市花桥镇。

当然，在过去的一年多时间里，昆山的房价也实现了翻番。2015年下半年，昆山房价在万字头以下徘徊；2016年开始，房价稳步上涨，在2017年上半年达到峰值17500，之后房价上涨速度放缓，逐步停止在18000上下。

与此同时，昆山花桥镇的房价，从2015年的9字头，如今涨到了24000-25000元/㎡之间，而且时至今日，房价仍然在以极小的幅度，微微略涨。

整体昆山的市场属于供应紧缩，需求依旧存在，房源仍然紧张，房价增幅放缓，但仍在微微上扬。

更重要的是，昆山同样也是限购区域，昆山的客户中70%同样也是来自于上海，同样也属于被限购的外地客，在限购影响下，昆山同样也失去了70%以上的主力客。

同样的限购大刀下，为何昆山稳中略升，永清房价陡降？

3、没有产业支撑，单纯靠概念炒起来的城市，房价迟早有崩盘的一天

如果我们把昆山和永清的房价变动放在一起对比，会发现一些更有意思的事情。

1、昆山的房价始终在平稳上涨，哪怕在市场行情大热的去年，也是在保持一个相对较快的速度平稳上涨；而永清的房价如同吃了春药一般，疯狂激涨；

2、永清的房价在去年年底至今年年初，房价一度远超昆山；

3、限购启动后，昆山的房价增速放缓，但仍然保持平稳，永清却在快速下跌，最终低于昆山。

这两个城市房价起伏波动的背后，我们还看到——

，昆山一个县城，论经济能干翻75%的地级市！

2016年，昆山GDP3160亿元，如果按照GDP排名，在300个地级市中，昆山一个县城能排入65名，秒杀75%的地级市。

在考察过程中，我们看到的昆山是承接了大量上海、甚至是台湾产业转移的昆山；是到处都是台资工厂的昆山；是集装箱货柜车满街跑的昆山；是上下班换班高峰期到处都是产业工人、企业白领的昆山；是在双11剁手节县市交易额的昆山；是在300家大润发中，销售额的昆山；是拥有58、美团、达达等一大票互联网分公司的昆山；是可乘地铁上海的昆山……

第二，永清一个县城，也就只有炒房能干翻县市了。

2016年，永清GDP115亿元，仅是昆山的1/30。

永清老城区东侧的北京亦庄永清高新技术产业开发区，打的概念是全面承接北京亦庄的产业转移，但所对接的亦庄自身尚仍需要大量的产业聚集。

目前产业园区内，半数土地待开发，剩余的半数土地虽然被工厂攻占，但近半仍是施工工地，进驻企业不足1/5，开工企业寥寥数家，大都是中小型服装加工厂。

产业园区内，道路两侧已被当地农民所晾晒的玉米庄稼攻占，穿过玉米棒子之后，又被城郊结合部的卖菜菜农攻占，再之后就是乱七八糟的快餐车。

深秋的夜晚，我们穿梭在漆黑的工厂、叮当作响的工地、横七竖八的摊贩中，在思考一个问题——

凭什么？凭什么这么一个脏兮兮、乱糟糟、冷清清的县城，房价能一度超过开挂一般的昆山？

两个经济差异如此巨大的城市，房价竟然惊人的趋同，如果昆山没问题，那就是永清的问题！

昆山和永清的房价流转，告诉我们——

1、在长效机制策应下，我们必须做好持久战的准备；

2、政策热度褪去之后，房价背后的逻辑一定是产业、经济和人口流入，脱离这三点去谈投资，全是扯淡。