继9月22日西安、南昌、南宁、重庆发布限售限价政策后，23日长沙、贵阳、石家庄、武汉继续跟进，将调控加码大旗又抗了起来。除西安、武汉外，其余6城均发布了限售政策，“限售”也成为本轮调控的主旋律。据统计，3月份至今已有40余城出台限售政策，业内认为后续或有其他城市跟进。
为什么这8城楼市调控加码？
梳理各地政策，石家庄在限购的同时明确限售，要求新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易；重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；南昌在“限房价、竞地价”的同时，要求全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外，规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售。
与上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通过商品房价格申报控制房价，武汉则是规范开发商销售行为，例如销售商品房不得要求付全款。
为什么这8个城市要加码调控？业内人士分析认为，此轮调控具有精准性，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。此次调控加码的省会城市多不属于15个一线和热点二线城市，但却是近期新一轮房价和交易量上涨的城市。这些城市多为人口净流入，存在房价上涨的压力，调控进一步收紧在情理之中。
数据显示，自去年9月份以来，石家庄、南昌和南宁等率先开启房价同比“两位数”增长。随后，更多非热点省会城市陆续加入房价快速上涨的行列。8月份新建商品住宅价格指数中，长沙以16.9%的同比涨幅领涨，重庆、西安和南宁的房价同比涨幅也超过12%，石家庄、南昌和贵阳的同比涨幅接近10%。
此外，这些二线城市的库存正在持续减少，一定程度上强化了这些地区房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示，8月份，二线城市存销比为6.14个月，已连续17个月低于8个月。其中，南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下，重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。
限售成为本轮主基调，精准打击炒房者
从上述各城市的调控内容来看，调控的方向大体一致，那就是限售。限售期限2-8年，其中石家庄的限售期更长，为5年。针对本轮的限售调控，在多数分析人士看来，限售是打击投资“炒房”的有力措施。
过去投资客通过不断购置房源进行炒作，限售政策一出，短期内他们通过溢价转让获益已经不太可能。限售暂时性冻结和放缓新交易住房的二次流通，使得短期炒房的难度加大，可阻击各路资金大规模流进房地产，避免市场大起大落。这一轮调控信心较为坚决，有利于房地产市场长期稳定，未来会继续从紧从严地持续下去，不排除会有其他城市跟进。
这个时间点也比较敏感，自去年9.30后，调控政策一直在持续不断，到这个月底即将满1年。从以往调控的效果看，调控半年后是政策显效其，如果到了一年的时间，则意味着政策可能进入疲软期。甚至会有个别城市出台“松绑”政策，毕竟当地的GDP还是要的，尤其是个别对房地产依赖比较强的城市。
官方在这个时间点出台限售加码调控政策，无疑给仍对调控政策心存疑问的购房者打了一剂强心针。有专家认为，楼市调控是为了促稳定，防风险，遏制房价上涨过快、打击投资投机需求，由于供应大减，需求受抑，成交量将会下降。
现在是不是购房者买房时机？
对于刚需购房者来说，很多人对金九银十持观望态度，因为他们吃不准政策，搞不懂房价走势，很怕买房之后房价就此一蹶不振，因而成为高位接盘侠。对他们来说，“即便不买房，也不当接盘侠”可能是最真实的现实写照。
对于改善人群，由于今年持续不断的限购加码、限售限贷及信贷收紧政策，市场上的需求已经得到有效抑制。笔者觉得改善人群是可以考虑出手的。因为需求在下降，所以改善人群才有了议价的可能。
对于炒房客来说，现在出手，无疑是在作死。或许多年前，他们可以依靠政策，利用高杠杆在间隙中游走。低价入手，把当地楼市垄断，将房价炒高，高位出手，套现走人，通常是他们的把戏。但现在各地都在限购限售，购房者需求受到抑制，房价就很难炒高，再加上信贷收紧，炒房客压力山大。所以今年对于炒房可来说，无疑会是犯太岁的一年。炒房客现在通通急得像热锅上的蚂蚁，他们继续套现出手，逃离市场，现在铁定不是他们的出手时机。
至于对于这个8个城市的刚需，我觉得还有必要再等等，政策刚出，效果还未显现。至少要看半年后效果怎样，再下决心。反正现在还不是时机。但对于其他一二线城市的刚需购房者，由于楼市已经逐步进入稳定期，金九银十就目前来看，楼市形势不容乐观，可以考虑出手。
廊坊地产大杂烩2017-09-25 15:37:26
