[摘要] 在房地逐渐形成产业之际,别墅作为房地产中的高端产品,也逐渐成为房地产企业理性研究的产品形态。十几年的历程中,别墅产业经历了什么?产品形态和开发企业心态经历了哪些变化?发展历程中,有哪些经验和收获?本文特细究石家庄别墅发展的历程,寻求未来发展之路。
从新民居到大都市风范，从青涩到逐渐成熟，我省别墅产品经历了十几年的时间。在房地逐渐形成产业之际，别墅作为房地产中的高端产品，也逐渐成为房地产企业理性研究的产品形态。十几年的历程中，别墅产业经历了什么？产品形态和开发企业心态经历了哪些变化？发展历程中，有哪些经验和收获？本文特细究石家庄别墅发展的历程，寻求未来发展之路。
故事一：难以割舍的别墅情怀
刘茹属于石家庄别墅居住历史中，批吃螃蟹的人。34岁入住，到现在，已经整整16年的时间。在她的观念中，别墅给她带来的是难以割舍的情怀。
她说，儿子已经出国了，但是她嘱咐儿子，以后别的房子都可以卖，只是别墅一定要留着。
16年前，石家庄出现了批别墅项目，西山花园就是其中的一个。赶上改革开放大潮的刘茹，自己开了一家公司。而当西山花园别墅区出现时，她觉得作为办公场所，这是个不错的选择。175万元的总房款，首付30%，在当时来说，并不是小数目。而刘茹说，开公司赚的钱，足够她付首付。就这样，她开始了别墅生活。“年轻时，追求时尚，也有点虚荣心，看到高端别墅产品时，的确有不理性的成分在里面。”刘茹说到自己当时买别墅的心态时，理性地分析道。
当时西山区域属于石家庄市区的高档区域，能够在这里居住，的确是很有面子的事情，也更加适合办公需要的排场。
而对于别墅产品，刘茹笑着说，当时没有见过别墅，看到挑高6.6米的大厅，西班牙风格和落地窗时，已经被那个房子所打动了。电子监控和保安措施，在当时看来，也是非常超前的先进理念。
办公几年之后，由于丈夫事业发展的需求，刘茹放弃了自己的公司，开始了相夫教子的生活。所以别墅也就由办公场所，变成了家。“我把小院里搭了一个凉亭，挖了两个鱼池，小院周围种了一圈果树，足足有四十多种。”刘茹将打理自己的小院，当成了空闲时的工作。当年那一批买别墅并当成居所住下来的人，也都把打理小院当成生活的乐趣。
虽然别墅生活让刘茹的心境平静下来，但她也说，早期别墅确实有些问题困扰着她。“作为第二居所的别墅区，入住率不足一半，物业费交得不及时，换了几家物业公司，均不容易解决物业服务的问题。购物不便，绿化稍显不足，都是我们这些别墅需要改进的地方。”
故事二：
向往真正别墅的惬意生活
李春是省会一家律师事务所的律师，也是一家别墅开发项目的律师顾问。他也在很早之前就接触了西山的别墅。而他恰恰是很早搬出来的那一批。安保差，物业欠缺，正是他要逃离早期别墅的原因。“小区由于管理差，私搭乱建情况严重，宠物盛行，出入甚至得拿着木棍随时准备与宠物做斗争。”说起这些经历，李春无奈地笑着。为了追求生活品质，李春又搬进了城市中心的高层里。
而后来，龙凤湖、蟠龙湖一批别墅产品热销的阶段，李春通过理性的分析，认为作为第二居所的远郊别墅并不会长久火热，也不能带给他想追求的那种生活。
近些年，石家庄别墅市场中，品质别墅开始不断给李春带来惊喜。“不仅整体规划合理，同时户型、景观和物业服务等理念均达到了我对别墅的基本要求。”由于作为别墅产品的法律顾问，李春对别墅项目了解得更加细致，接触更直观，这些别墅产品让李春又开始向往远离城市、享受宁静的生活状态。
石家庄别墅发展前世今生
1\萌芽状态：别墅产品的雏形
像刘茹和李春这样见证了别墅发展历程的人群也不在少数。目前，石家庄别墅产品类型多样，并逐渐形成了以西山别墅、北水别墅和城市别墅为主体的三大版块。细数起石家庄别墅的发展历程，经历了从产品落后到品质化蜕变、从硬件到软件升级、多元化发展的过程。“2000年前后，石家庄别墅处于萌芽期。这个时候代表作是目前石家庄人都知道的西山花园别墅、北苑别墅等，别墅产品形态与城中村相差无几。”多年从事别墅产品推广的业内资深人士魏永回忆道。
这个时期，正是刘茹购买别墅产品的阶段。在业内人士看来，产品不成熟，理念落后，是这个时期别墅产品的代名词。
相对于西山花园，业内资深人士苗向华认为，北苑别墅已经算是城市别墅的雏形。“别墅变成居所，是北苑别墅率先提出的口号。”苗向华分析，北苑别墅虽然没有依托山水，但其紧邻中华大街主干道，可以享受完善的城市配套，产品建造中也开始注意建筑风格，属于当时比较经典的一个别墅项目。但北苑别墅的物业管理仍然很差，符合当时普遍忽略物业管理、意识淡薄的特点。
2\发展阶段：摸索中寻找别墅的本真
魏永把2000年到2007年，称为别墅产品的发展阶段，“这个时期，平山、蟠龙湖和西部山前区已经有了萌芽，主要代表是平山温塘、两湖、城市别墅的蓝郡项目。”“温塘地区依托温泉资源，打造了以度假公寓、洋房和别墅为一体的度假小镇，属于第二居所的旅游地产。”苗向华认为，温塘地区别墅一开始掀起了一阵购买狂潮，但随着配套设施不完善、物业管理不善等问题逐渐凸显，受二手房市场流通不畅，以及开发量过大的影响，此区域的别墅销售迅速冷却下来，并进入很长时期的冷冻期。蟠龙湖、龙凤湖附近的远郊别墅面临着同样的困境。
受此影响，别墅产品开发也进入了低谷。“03-05年，石家庄城市别墅进入一个供应量很小的阶段，别墅销售也不太理想。”
随后，介于远郊别墅和城市别墅之间的江南新城出现了，为石家庄别墅市场带入一阵新风。“以城市别墅来说，江南新城算是一个典型的代表。”苗向华分析，他认为，江南新城属于北水版块早的别墅产品，从建筑品质来看，开始用心打造景观园林，具备项目本身的个性化体现，配套方面，相对便捷的交通和自然资源优势，已经具备了别墅应有的感觉，吸引了一批将别墅产品作为居所的高端置业者入住。“而西部山前的别墅则应该是从奥克兰小镇开始，这个项目属于西部山前别墅产品的初级形态。”苗向华认为，虽然西部山区目前明星楼盘居多，但开始开发的项目应该是奥克兰小镇。依靠西山的自然资源，奥克兰小镇首先打造了独具异域风情的别墅产品。“不过，由于开发企业过于追求容积率，物业结构塑造中，联排、双拼甚至八角等产品形态过于多样化，后期销售并不太理想。”
3\日渐成熟：硬件到软件的升级
“从2009年至今，别墅项目开始逐渐成熟，别墅项目越来越多，别墅种类也不断丰富，山水别墅、岛居别墅、城市别墅，作为一居所概念的别墅开始进入人们的视线。”魏永继续梳理石家庄别墅的发展历程。
如果说，之前的别墅只有建筑形态的模仿，那么进入这个时期的别墅产品开始以品质取胜了。突出别墅产品的环境品质，是此时别墅逐渐成熟的表现。无论是依托山水资源突出居住的环境氛围，还是别墅产品追求纯粹的建筑风格、合理的户型、完美的景观，都已经超越以前的别墅产品。而从后期服务角度，高科技安保、管家式物业服务等理念也都逐渐引入别墅项目中。作为居所概念的别墅产品，还在搭乘政府大配套东风的同时，自己打造更加完善的配套设施。“2010年，西山御园一枝独秀；2011年，原河名墅、西山御园、上山间等风起云涌；2012年百家争鸣，城市别墅、西山别墅、北水别墅等各种形态都逐渐成熟。2013年，将迎来大浪淘沙的一年。”魏永认为，市场竞争激烈的市场中，今年各别墅产品均在根据市场做调整，为更好适应市场做准备。
而目前，由硬件向软件的升级，也是别墅产品正在完善并继续发展中呈现的趋势。“我们经常说我们卖的不是别墅，不是房子，是一种生活方式，这种生活方式是什么？让真正买别墅的人居住到里面，享受到的服务细节。别人还都在研究产品，追求豪华和奢侈时，我们现在已经开始关注实际的居住感受了。”西山御园营销总监魏永认为，在石家庄别墅市场硬件设施已经可与一线城市比肩时，继续提高软件服务则是别墅上水平的关键。“产品方面，在不断实现从硬件到软件的升级。结合我们原河名墅的项目，首先我们个提出百亩情景示范区的概念，当时是更多地从产品和景观各个方面来进行考虑。但是2011年我们的期产品售完以后，开始更多的从客户和业主的角度上考虑，我们进行了分析和整理发现，客户已经不单单满足于产品品质和景观的追求，而是更多地趋向于对一种生活状态和一种生活方式的追求。所以在2012年的时候，我们的近墅的理念叫生命涵养力，是出于对生命的尊重，对土地的尊重，重新考虑我们的产品。”原河名墅策划总监陈永立认为，别墅项目的改造，表面上是产品的改造，其实更多的是从生活状态和生活方式的改造。
后记：
继续寻找贴近心灵的居所
“别墅生活真的能够贴近居住者的心灵，改变生活方式，同时改变人的心态。而一个好的房子，应该去掉浮华和虚荣，远离嘈杂和喧闹，能够让居住者感受到贴近心灵的释然，这是我居住十几年别墅后的深的感触。”这是刘茹十六年的别墅生活感言，而这也代表了别墅人群的心声，石家庄别墅的发展仍然在路上，也需要开发企业更加用心地雕琢产品，满足居住者更高精神生活的追求。
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