[摘要] 生活方式的改变催生着新的物业矛盾,私家车的激增,使小区停车问题成为近年来物业矛盾中绕不开的话题。
（原标题：小区公共用地变成停车位，谁说了算？）
生活方式的改变催生着新的物业矛盾，私家车的激增，使小区停车问题成为近年来物业矛盾中绕不开的话题。
很多小区，私家车数量远超小区建设之初规划的车位数量，为解决停车难，一些物业公司将小区公共用地变成停车位，并向业主出租收费。
物业这种做法是否合理？公共用地变身停车位，该谁说了算？
1、个例调查
新天地自然康城（石家庄市）
业主反映：
我们小区的绿地被物业改成了停车位，物业还金。绿地不是属于业主共有吗，业主在共有的区域上停车，物业收费合理吗？
———石家庄市新天地业主
记者调查：
时间：17日上午10点
地点：新天地自然康城小区
记者一进小区大门，就看到小区活动室楼下有一片方砖砌的平台，砖台上停满了车辆，而在车底下记者发现了地锁。在砖台旁边竖着一个消防通道的指示牌，尽管上面写着“消防通道，禁止停车”，但还是有几辆车在此停泊。
沿着主干道走进小区，在8号楼底下，记者同样看到了砖台上安装地锁的车位。下楼扔垃圾的刘女士告诉记者，楼底下安着地锁的车位是业主从物业租的，而自己没有租到车位，只能是寻找小区的空地停车。
刘女士说，自己2005年搬来的时候，楼底下的砖台处还是绿地，后来随着车越来越多，绿地被规划成了停车位，并被物业出租了出去。
记者在22号楼底下遇到了租到车位的叶女士，叶女士告诉记者，“每个月70元，一年就得800多块钱！”叶女士说，自己也知道这是公共用地，物业本不该画为车位再出租，但是停车位短缺，为了便利，还是掏了钱。
叶女士还告诉记者，新天地小区二期项目是配有地下车库的，但是业主觉得车库很贵，不愿意购买，仍把车停在小区道路两侧。“便宜的车位也得十几万元，比车还贵，买不起啊！”
物业说法
车多车位少，无奈之举
随后，记者来到新天地小区的物业公司———石家庄佳安物业服务有限公司，记者以业主身份询问一位女性工作人员是否还可以租到车位，这位工作人员告诉记者，已经没有车位了。记者问道，那些楼底下上着地锁的车位本属公共用地，怎么可以画为车位租给业主，工作人员没做正面回答。
18日下午，记者致电石家庄佳安物业，物业公司的岳经理告诉记者，新天地小区目前有1200多户居民入住，据粗略统计，小区内有1200余辆车，而车位（加上二期、三期地下车库）仅有600个左右，“车多车位少，为了让大家停车，只好将公共用地画为车位。”
而对于每月70元的费用，岳经理表示，“这是按照小区实际情况制定的。”
尹泰东苑小区（石家庄市）
业主反映：
我是尹泰东苑小区的业主，我们小区存在车位乱收费现象，去年每个车位每年300元，今年涨到了1500元，业主们意见很大，希望得到关注。
———网友龙行云水间（微信反映）
记者调查：
时间：18日上午10点
地点：石家庄尹泰东苑小区
记者在尹泰东苑小区，看到小区道路一侧画上了黄线，占用了道路将近一半的空间，黄线区域内安装着地锁。如此，来往车辆只能在道路的另一侧行驶。
在各个单元门口处的空地上也画着黄线，变成了停车位。走在小区里，放眼望去，到处都是黄线划分的车位，原本紧凑的小区，显得更加拥挤。
在小区路边擦车的马先生告诉记者，黄线标注的停车位是小区物业一个多月前划定租给业主的。谈起车位，马先生向记者大倒苦水，“前两天刚交了钱，一年租金1500元。不租车位就办不了出入卡，回不了家。”
马先生说，以往小区居民都是在小区找空闲位置停车，办张出入卡，一年缴纳300元即可。而如今，突然涨成了1500元，“这么贵的停车费实在让人难以接受。”
采访中，记者在小区单元楼前看到一张物业公布的办理机动车出入卡的通知，上面显示收费标准为每车每年1500元，并要求业主在15日到20日期间办理手续。
物业说法：
为了业主停车更加有序
记着来到尹泰东苑小区物业，一位负责人表示，物业画定车位的做法是为了避免车主争抢车位，“车多车位少，业主为了车位常起矛盾。”对于每车每年1500元的收费标准，这位负责人表示是参照市场停车价制定的，“基本上是按照一天4块钱，一年就是1500元。”而对于记者小区公共用地能否画为车位的提问，对方表示，“不知道。”
2、专家说法
规划外车位收费归业主所有
河北成功律师事务所霍继强律师表示，规划的公共用地要变更用途，首先要经过业主大会同意，需要征得三分之二以上的业主同意，然后再报有关部门审批。公共用地的经营收入应用于业主公共支出，用于公共设施维修。停车位收费标准要按照物价部门制定的标准执行。
随后，记者致电石家庄市物价局，经费处的工作人员表示，按照石家庄市2004年制定的住宅区车辆停放服务费标准，对于小区建设初期规划的停车场停车服务费收费标准为70元/月，停车位为50元/月，而对于后期随着车辆增加，临时设立的停车位收费标准由物业和小区业主委员会自行商定，收取的费用由业主共同所有，并要公示费用使用情况。
3、你问我答
本期嘉宾
王建立 河北新业律师事务所 合伙人
张新川 华盛通达律师事务所 律师
陈海鹰 物业从业人员
1、业主陈先生：车位租期到了之后，物业不让续租，说有人看上车位想购买，如果你买可有优先权，售价 6万元，后来又说这是租给你60年的租金。
答：如果车位产权属于开发商，开发商有权出售，不续租。如果规划不是车位，而是后来被改造成车位的，那么产权就属于全体业主，是否续租就应该由业主大会、业委会决定。
不管6万元是租金还是购买款，都应该有个协议。如果是购买，业主可以转让。如果是租金，《合同法》第二百一十四条规定“第二百一十四条租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”60年的租金明显违法。
2、网友柠檬咨询：车辆停放在非出租出售车位中，出现剐蹭等问题，物业是否担责？
答：物业提供的是公共服务，对业主专有财产没有保管义务，车辆出现剐蹭，物业不承担责任。
但是在两种情况下，物业要负责：一是，《修订案》第五十四条“业主对机动车辆有保管要求的，由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。”如果合同有约定，物业要负责。二是，物业没有按照服务合同标准提供服务，造成业主个人财产损失，物业要负相应的责任。
3、网友卡哇哇咨询：小区停车位、地下停车场归谁？收入归谁？
答：根据物权法的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如果规划的就是车位，开发商建成后，就属于开发商。受开发商委托，物业可以经营收费，所收费用由开发商和物业约定决定。如果车位未经规划，而是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，要经过业主大会、业委会同意，否则物业不能更改为车位，更不能收取费用。
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