[摘要] 7月10日至11日，北京市委十一届七次全会表决通过了《中共北京市委北京市人民 关于贯彻〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见》。《规划纲要》要求，贯彻京津冀一体化国家战略，疏解北京非首都功能，聚焦通州，深化方案论证，加快北京市 副 的规划建设，2017年取得明显成效。
7月10日至11日，北京市委十一届七次全会表决通过了《中共北京市委北京市人民 关于贯彻〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见》。《规划纲要》要求，贯彻京津冀一体化国家战略，疏解北京非首都功能，聚焦通州，深化方案论证，加快北京市 副 的规划建设，2017年取得明显成效。
其实，这一传闻早在6月份就开始持续发酵，而这一传闻的“主角”——通州区域，整个6月和7月都笼罩在房价上涨、封盘 的躁动中。
“传言”坐实通州被确定为 副
在近期召开的中共北京市委十一届七次全会上，重要的议题是学习贯彻《京津冀协同发展规划纲要》。这份国家战略顶层设计蓝图和纲领性文件，由 成立专门班子研究编制， 政治局常委会、 政治局、 财经领导小组、国务院常务会议分别审议过。7月11日，北京市委、 关于贯彻《京津冀协同发展规划纲要》的意见经市委全会审议通过。
中共 政治局委员、北京市委书记郭金龙在全会讲话中说，有序疏解非首都功能、推动京津冀协同发展，是一场重大深刻的改革，是一项庞大的系统工程，涉及面广，利益关系复杂，缺乏现成经验，必然是一个前所未有的攻坚克难过程，也是一场充满机遇和挑战的“大考”。
北京市委全会强调，有序疏解北京非首都功能，是京津冀协同发展的关键环节和重中之重。要坚持控制增量与疏解存量双管齐下，坚持市场与 两手用力，建立健全倒逼机制和激励机制；要立足于资源环境承载力，强化约束，守住底线。
谈到“控”与“疏”双管齐下，中共 政治局委员、北京市委书记郭金龙指出，控制增量与疏解存量一体两翼、相互促进。在“控”的方面，要制定更加完善严格的产业限制目录和人口调控目标，坚决守住各类功能禁止和限制底线，严格控制新增人口。凡是新上的项目，都要考虑控制人口的要求，决不能让今天的项目成为明天的问题和负担。
在“疏”的方面，要直面矛盾、积极应对，绝不能有等一等、看一看、放一放的心态，更不能延误整体工作进度。已经开展的城乡结合部整治、人口目标调控等一系列疏解工作要继续推进，不断取得新成效。
未来，通州将加快轨道交通建设，据北京市交通委主任周正宇透露，新北京东站将选址在通州区。新北京东站将是京唐城际铁路的始发站。京唐城际铁路将成为京津冀一体化综合交通体系中的一条“动脉”，连通北京和河北的重要城市。京唐城际铁路将在2015年内开工。在京津冀一体化建设中京秦铁路、京津二城际也将经过“新北京东站”。
除此之外，作为京津冀首条区域快线，平谷线也将在宋庄设站。7号线东延、八通线南延、连接新机场和首都机场的S6线都将尽快启动建设，而上述三条 都将穿过通州。
通州交通现状为末端型， 八通线、6号线到抵达通州即为终点。随着定位由新城升格为 ，通州交通也相应加强，“未来通州将变为枢纽型交通，向北连接首都机场，向南连通亦庄和河北地区，向东衔接燕郊、天津，形成辐射京津冀地区的北京城市东部综合交通节点”，通州也成轨道交通为密集的区县。
借政策“东风”房价“涨”声一片
借着政策的“东风”，整个6月和7月通州都笼罩在房价上涨、封盘 的躁动中。
赵修鹏在通州某房地产项目做销售已经三年有余，亲眼目睹着通州的房价借着副 的概念爆发式的上涨。
这一轮 机构搬迁通州的传闻利好再次为通州房地产市场锦上添花。
整个2014年房地产市场呈现冷清下行的局面，赵修鹏所在的房地产项目也没有逃过一劫，低迷的市场成交量曾一度让他想放弃新房销售的工作。
“转机是在2015年4月出现的。”赵修鹏说，他所在的项目仅4月一个月就销售出150套房源，而这也恰恰相当于该项目2014年全年的销售业绩。
5月初，赵修鹏清晰的感受到了市场的回暖，一方面是“330”新政所释放出的改善型购房者在持续增加，但是赵修鹏更能感受到另外一股力量正在搅动通州楼市。“4月整个通州楼市都在回暖，但是相比其他项目，我所在项目的销售业绩相当于其他楼盘的两倍。”赵修鹏表示。
经过赵修鹏所在项目的开发商多方打探，终了解到，项目销售业绩回暖且 如此明显的超过通州其他项目，这完全得益于 关于将办公机构搬迁至通州的传闻。据赵修鹏得到的消息， 东迁的位置位于 六号线郝家府站与潞城站之间，距他所在项目直线距离仅800米，这无疑成为该项目成为 东迁的直接受益者。
“我们项目前来购房的人群多为 拆迁户，以及已经知晓内幕消息的 工作人员。”赵修鹏告诉凤凰房产记者，更有甚者有些人直接找到赵秀鹏的领导要求直接全款购房。
5月底，赵修鹏所在的项目楼盘实行全面封盘，“项目目前只有几百套房源，公司决定临时封盘，前来看房的客户暂时只能排号，何时再开盘要看上层领导如何决定。”赵修鹏解释说，开盘以后价格应该在27000-28000元/平方米，而小户型价格还要再高些，突破30000元/平方米也是有可能的。然而，房价总是在购房者举棋不定时超出你的预料，目前该项目目前价格已经一路飙升至35000元/平方米令人咂舌。
在通州楼市躁动的同时，开发商纷纷“蓄谋”，一时间封盘 的情况此起彼伏。
位于通州临河里路与梨园南街交汇处的华业东方玫瑰算是通州具有代表性的老项目，该项目就是闻风而动的代表之一，目前其在售后期尾盘的售价，由23500元/平方米上涨至26000元/平方米。
而距离 八通线果园站仅500米的京贸国际公馆项目目前在售的一期产品虽未 ，但是预计未来新推出的二期产品将会每平米上涨7000元，由原来的24000元/平方米上涨至31000元/平方米，“一期楼盘没有 是因为这栋楼当初取得预售证的时间较早，所以不能上涨了，而与京贸国际公馆同属一个开发商的京贸国际城早已经将售价调至31000元/平方米了。”京贸国际公馆项目负责人坦言。
显然，通州房价上涨并非个例，一组来自统计机构的数据则清晰的描绘通州房价上涨的价格曲线。数据显示，2015年第二季度，通州在售项目约为50个，而在这一季的成交均价持续上涨的项目就占据了10个；而这上涨的10的项目中，有7个项目的价格涨幅在10%以内，另外3个则超越10%。涨幅高的两个项目是位于台湖镇的泰禾•1号街区和泰禾•拾景园，分别达到25%、38%。2015年6月份成交均价分别达到41244元/平方米、40420元/平方米。
而在市场成交量上，6月份通州区域商品住宅量价齐升，上交了上半年的漂亮成绩单。2015年6月份通州区共成交1956套商品住宅，创下18个月以来的新高，即便剔除某项目的739套回迁房，通州区1217套的纯商品住宅成交量仍然是18个月以来的新高；2015年6月份通州区纯商品住宅成交均价为25801元/平方米，相比2015年5月份的25019元/平方米环比上涨3%，而相比2015年1月份涨幅已近20%。7月首周通州区普宅成交也是一马当先，单周成交705套，领先 第二的大兴区多达350套，也创造了该区域37周来的成交新高。
亚豪机构市场总监郭毅认为，通州区取得如此亮眼的成交业绩，一方面在于 东迁传闻的拉动，更重要的是通州包括交通、 、商业等各方面配套的完善。
郭毅表示，随着成交量的提升，通州新城板块住宅处于相对稀缺状态，在售项目大多都是三年之前拿地，目前基本处于尾盘出售状态，开发商一般都会提升尾盘的品质，价格也会随之上调，因此预计通州房价下半年将继续迎来上涨行情，但并非“”。
二手房价水涨船高 突破3万
“记录再次被刷新，通州二手房已经涨到30000元/平米了，想要买房的赶紧找我。”这是链家的一位二手房经纪人近日在朋友圈发出的一条状态。
“目前通州地产二手房市场成交量和成交均价都在提升。”这位二手房经纪人这样告诉凤凰房产记者。
随着通州 副 的落实以及 东迁的传闻甚嚣尘上，通州区域二手房价也是随着新房市场房价飙升而水涨船高。
“通州二手房的成交量实在6月份开始快速上涨的，尤其是运河核心区域内二手房价交易已经迈入3万元时代，大部分二手房总价涨幅大约在10万元上下，其中通州运河核心区二手房单套总价涨幅高达几十万元。”该二手房经纪人说，从目前业主的报价来看，基本都达到了30000元/平方米，7月初一套80平米的精装房业主报价33000元/平方米，终单价33500元/平方米成交。
经凤凰房产记者梳理，整个通州区域运河核心区二手房涨幅较大，由于其接近传闻中的 的搬迁地址，因为二手房价由原来的24000-25000元/平方米直逼30000元/平方米大关。
根据北京市住建委存量房网签平台截至6月30日的统计数据，2015年6月份通州区二手房成交量在全市17003套网签量中占比12.6%，这相对于2015年5月份上升5个百分点；与2015年5月份21602元/平方米的成交均价相比，2015年6月份的成交均价环比上涨2%。
不难看出，通州二手房市场也在经历着量价齐升的直线上扬。
对此，郭毅认为，通州区成为目前市场成交的主力，不仅在于传闻的拉动，更重要的是通州包括交通、 、商业等各方面配套的完善，加之部分项目并未跟随炒作盲目上调价格，这类项目的性价比 突出，因而赢得热销。
莫等闲 该出手时就出手
其实，早在2006年5月通州区 环境新闻发布会上就透露出消息称，北京 的 职能部门以及在京的 部委直属研究机构有望东迁到通州，通州已为此预留了3平方公里的土地。不过，这一消息随即遭到官方否认。如今，通州 副 的消息终于落听，无疑为区域未来发展前景带来更多利好。
一位业内人士认为，通州区域在京津冀协同发展大盘之下，北京市政的迁移只是一个开始。未来，通州运河核心区作为现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，将建成北京 的商务 区，其作为北京 副 的定位已经明确，未来区域发展空间巨大。
虽然，目前尽管通州房价“涨声一片”，但是通州仍然是北京近郊区域中的价值洼地且面临无房可卖的局面。
中原首席分析师张大伟认为，从土地供应角度来说，经过多年消化，近3年通州供应的住宅土地只有8宗，而且其中大部分还是自住房等属性，供应集中在台湖等新区。这种情况下，通州核心区的商品房住宅处于净去化状态。
与此同时，近地市火热，土地交易市场迎来一大波土地拍卖，其中大兴瀛海的三宗地块备受瞩目，其终成交楼面价徘徊在30000元/平方米上下，超过周边楼盘目前的销售均价。有业内人士认为这将意味着大兴五环外房价将进入五万元时代。
上海房地产研究院副院长认为，大兴瀛海地块3万元的楼面价，基本与周边现售新房价格接近。按照常规的建安成本、税费成本、房企利润等匡算，未来房价将卖到5万以上，否则房企很难获得合理利润。更关键的是，瀛海镇已出五环，位于五环和六环之间。虽受亦庄开发区辐射，但严格意义上讲，这里已属郊区，且周边配套十分匮乏，尚属于新兴板块。
相比之下，通州经过10年的持续发力，已然在公建配套、商服设施、 医院以及交通建设等方面都有了长足发展，远远超过其他北京郊区的情况。目前，通州运河核心区的地标性建筑已经基本全部开工， 三大主题公园之一的环球影城已经顺利入驻通州的文化旅游区，重点大学人民大学东校区也已经择址通州潞城镇。一个以运河核心区为龙头，以文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海 总部基地集聚区、国际医疗服务区、国际组织集聚区为支撑的现代化国际新城正在通州拔地而起。其中已经开工和即将开工的的标杆项目有富华水乡、新北京 、运河壹号、京杭广场、运河国际商务、绿地及珠江、彩虹之门、侨商、富力和保利等。
而从现有存量住宅角度看，目前区域内新房市场供应大多为商住房，通州核心区70年大产权的房源反而较为稀缺。
据了解，通州核心区70年大产权住宅只有数量有限的项目与房源。一位业内人士表示，购房者在选择购买通州房源时，一定要优先考虑房源的稀缺性。记者在通州京杭府探盘时发现，这个曾经的通州 高价，如今只有少数的几套大面积的房源，售罄在即。卖得好的一个主要原因就是其面积区间在180-260平方米，又是纯住宅，这在整个通州都算稀缺产品。
在商住房的供应方面，在通州运河核心区共约有16个新老项目，总供应体量达到了320万平方米，约有6万套房源将要入市。仅今年就有可能入市7个项目，约3.5万套房源。而在通州的另一热点区域台湖，目前在售的就有3个项目，约4000套房源，而新成交的地块也可能在近一两年入市，将进一步加大台湖的房源供应。从未来供应量看，商住的供应量明显相对较大。
张大伟表示，一面是居高不下的房价，一面是销售火爆的楼市，让人不禁感慨北京楼市强大的生命力。通州楼市，这个曾经拥有庞大库存的区域，目前也面临着“无房可售”的情况。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，随着 的东迁，大量的产业和资源也会导入到通州。未来通州的房价还将继续上涨，毕竟副 只有一个。
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