[摘要] 素有中国楼市重要风向标之称的浙江温州抢先出台旨在“救市”的地方政策细则。
素有中国楼市的重要风向标之称的浙江温州抢先出台了旨在“救市”的地方政策细则。
4月3日，温州党报《温州日报》头版刊出《市政府常务会议审议并原则通过“8条房地产新政”--温州打出政策组合拳助楼市“促量稳价”》，按其报道称，4月2日，由温州的市长陈金彪主持召开的市政府第50次的常务会议审议并原则通过了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》。
自2011年下半年以来，受实体经济的低迷、民间借贷危机等影响，房价的水平曾经比肩北上广深等一线城市的温州不断“去泡沫化”，并领跌70大中城市达3年之久，此次抢先出台8条地方版的细则，也被指为“救市”迫切。
财政补助购房
《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到，上述温州“8条房地产新政”内容涉及土地供应、开发建设、税收优惠、信贷支持等，其中“对首次购房进行补贴”的条款赫然在列。
该新政的第四条即明确，落实税收的优惠，减轻购房的负担。“从文件发布之日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定补助。”
尽管上述温州细则并未明确指出具体的补助方式和金额，但很显然，“财政补助”比“降低首付”和“五改二”更进一步，政府救市色彩更加鲜明，这也超出了今年3月底国家多部委新政所涉及的范畴。
新希望与万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)(600246,股吧)联手打造的温州立体城项目总经理姜孟军则对《每日经济新闻》记者认为，上述温州8条房地产新政是在国务院及相关部委有关文件基础上进行了进一步细化和明确，尤其是购房补助将对当地房地产市场具有促进作用。
另外，温州当地一资深房地产业内人士则对记者透露，实际上，上述温州8条房地产新政早在2个月前便已酝酿，严格来说，称不上地方版细则，更是温州自己研究出台的地方救市新政。
市场仍较为脆弱
目前，自2014年下半年以来，温州楼市的成交量持续在高位，据温州的房地产市场信息数据显示，今年 3月，温州新房共成交2842套，同比上升82.3%，其中市区一手房成交886套，同比上升44.3%。
温州立体城项目总经理姜孟军表示，楼市政策的逐步放宽，使得改善型需求购买意愿加强，带动市场成交的上升，“温州楼市已连续领跌达三年之久，超过40%的降幅也为大，但这半年来，尽管房价偶有下降，但已呈现筑底企稳”。
不过，姜孟军称，目前温州楼市的成交以改善型为主，成交量反转，但房价目前还不会反转，“虽然政策对市场利好，但当前温州市场仍然较为脆弱，总体而言市场仍以去库存为主”。
根据严跃进粗略的测算，温州在2015年3月份的新建商品住宅库存量为523万平方米，去库存周期为20.5个月，这反映了整个商品住宅的供应规模较大。从时间的趋势看，温州库存大的压力期或已经过去了，因为在2月份库存量为542万平方米，去库存周期为23.0个月。
“这反映了受的政策宽松的影响，温州房地产市场也开始走出了持续低迷期。当然，这样一个去库存压力，对比同类城市而言，还是偏大。所以进行政策调控，防止后续因为土地供应过于激进而出现去库存的压力，成为目前温州政府亟需解决的。”严跃进称。
不过，姜孟军亦表示，目前国内的不少城市对“救市”蠢蠢欲动，随着温州楼市的新政出台的刺激，其他城市会效仿。
附
【政策解读】：
一、科学编制规划，把控土地供应。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，减少住宅用地供应量直至暂停供应；对住房供应不足的区域，适度增加住宅用地供应规模。在规范确定土地出让起拍价的基础上，取消土地招拍挂专家评估政府保留价。
加强房地产用地结构调整，对于房地产供应明显偏多或在建项目用途规模过大的县(市、区)，研究制定未开发房地产用地的用途调整方案，调整土地用途、规划条件，转型用于国家支持的养老、文化、体育等新兴产业项目的开发建设。
严跃进：此次土地供应的一个开源节流的做法，符合此前住建部和国土部提出的土地供应规模管控的思路。对于温州而言，此前库存量较大。根据严跃进粗略测算，温州在2015年3月份的新建商品住宅库存量为523万平方米，去库存周期为20.5个月，这反映了整个商品住宅的供应规模较大。从时间趋势看，温州库存大的压力期或已经过去，因为在2月份库存量为542万平方米，去库存周期为23.0个月，这反映了受政策宽松的影响，温州房地产市场也开始走出了持续低迷期。当然，这样一个去库存压力，对比同类城市而言，还是偏大。所以进行政策调控，防止后续因为土地供应过于激进而出现去库存的压力，成为目前温州政府亟需解决的。
二、创新政策措施，促进开发建设。对未交付使用的在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构。
投资房地产开发项目的市场主体(除本市国有企业外)，可自主选择建筑施工企业，属地政府不得擅自设置门槛或指定建筑施工企业进行开发建设。
对于人防结建地下车位，在确保战时人防功能前提下，允许投资权转让。
严跃进：允许房企进行套型结构调整等的规定，总体上符合了此前住建部和国土部的政策调控思路，反映了温州对于中央政策学习的到位。这一点会对后续温州库存的结构状况形成一个改善的动力。
而对于房企项目开发的指令性条款的取消，会带来整个市场压力的释放。能够让房企按照实际进行开发，这对于提高房企的积极性，以及降低成本有利好。
三、打通“两房”通道，加快库存消化。鼓励按照政府采购方式，从市场上收购合适的新建商品住房、司法拍卖住房或存量住房作为保障性住房房源，面向符合保障条件的家庭配租。在城中村改造安置中，鼓励实施货币补偿安置方式，对安置户在规定时间内，用货币补偿资金到市场上购买商品房的，给予适当补助。支持房地产开发企业将新建商品房房源用于出租。
严跃进：对“两房”通道的打通，本质上符合目前整个市场的库存结构改善的趋势和要求。这背后势必带来新的动力。另外，相比别的城市，温州的部分司法拍卖住房可能会比较多，此类住房通过政府收购，能够化解对此类物业的去库存。否则简单地交由投资者来购置，可能市场认可度不高。总体上，这些政策会带来整个市场压力的减少，并实现普通商品住宅库存压力转变为保障房供应的动力。
四、落实税收优惠，减轻购房负担。落实财政部、国家税务总局政策，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
从文件发布之日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定补助。
严跃进：对于此类政策，一方面是相应此前财政部的通知，使得住房抛售的成本降低。这对于此类住房背后的改善性需求释放有积极作用。尤其能够让温州部分被套的购房者积极释放压力，带来市场信心的提振。
另一方面，此类政策的大亮点或者为劲爆的显然是政府补贴这一做法。这一做法是目前各城市中救市力度大的一个内容。说明政府会采取财政补贴方式来为部分购房困难群体进行资金补给。这样一个效果可能会超过此前金融层面的救市做法，并带来整个市场预期的改变。意味着政府鼓励买房的思路已经形成，说明温州政府对于楼市的呵护力度比较大。
五、优化金融服务，支持合理消费。积极开展住房公积金扩面工作，推进机关事业单位编外聘用的合同制在岗职工，行业协会、社会团体、新社会组织职工和规模以上企业职工建立住房公积金。
加大住房公积金的贷款力度，连续缴存满6个月后，即可申请贷款。缴存职工使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。在住房公积金放贷额度不足的情况下，实行个人住房公积金贷款转商业贷款贴息。
严跃进：对于住房公积金制度的改革，显然是新常态楼市下的一个重要特征。从这个角度看，势必带来整个市场走向趋于健康化。温州此次强调对一些机构和团体缴纳住房公积金，本质上说明对于住房公积金的供应层面，即缴纳层面也进行了规范，这对于目前整个楼市态势的良好发展有利好。而对于公积金购房政策的落实，符合政策导向，也满足整个市场刚需和改善型购房需求的释放。
六、规范估价的行为，稳定资产价值。房地产抵押估价由商业银行委托，估价费用由委托人承担。房地产估价机构应坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或低估要求，恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。
严跃进：对于资产价值的稳定，显然是目前温州的住房市场稳定发展的一个必要手段。尤其是在目前部分的烂尾项目的背后，如果让此类项目的价值得到公正评估，是促使住房的资源加快流动的必要的保障。这对于住房交易的市场的规范也是有利好的。
七、加强联动监管，维护市场秩序。
八、推进信息公开，强化舆论引导。
严跃进：对于这两个内容的规定，说明后续政府管理的强化还会继续，但主要是从联动监管和舆论引导两方面进行规范。这也是后续温州楼市新常态发展的一个必要条件。
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