[摘要] “劲酒虽好，请不要贪杯；政策虽好，请不要盲目涨价。”今天老潘在南京聆听改善大师正荣的产品分享会，结果分享会中，二套房贷款降至4成，营业税5改2的爆炸性新闻就“欢呼”而来，瞬间老潘个人朋友圈就被满满占据，一种普天同庆的感觉瞬间到来，由于被持续刷屏，所以老潘索性放下手机，就让新政独自飞一会儿吧。
“劲酒虽好，请不要贪杯；政策虽好，请不要盲目涨价。”今天老潘在南京聆听改善大师正荣的产品分享会，结果分享会中，二套房贷款降至4成，营业税5改2的爆炸性新闻就“欢呼”而来，瞬间老潘个人朋友圈就被满满占据，一种普天同庆的感觉瞬间到来，由于被持续刷屏，所以老潘索性放下手机，就让新政独自飞一会儿吧。
一、政策来的过猛，反倒说明楼市“悲观”或中央“有所期待”
中国房地产一直是典型的政策市，就在刚过去的两会上，李克强总理强调“支持自住型住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。这无疑就为2015年房地产政策定下了基调。对于本次政府两个超大，老潘时间感受到3点。
是时间之怪：不是周五吗？每次楼市新政，总是在周五下班6点左右发布，这都给老潘形成固定印象了，当然周五突然发布，与以前政策提前风声透露，当然有所改观。但这次两大政策发布是在3月30日即周一下午发布，时间确实不同往常。也反向说明中央在政府出台的“保密性”越来越强，打政策差“寻租”的机会基本没有了。
第二，是速度之快，老潘也相信，330二套房政策落地和营业税5改2，对于目前楼市而言，只是个时间而言，但没想来的这么快。要知道，前不久两会前刚刚降息，要知道，在度过1~2月传统春节之后，地产商迅速进入促销推盘节奏，部分城市3月成交量开始攀升……但这次貌似政府等不急了，直接降低房地产改善性住房的交易门槛，直接促进二手房更快的流向市场的营业税5改2,，这两大政策来的很快。也反过来说明，楼市可能再晚出手，可能不会达到政府对之2015年所赋予的目标和希望。众所周知的是，中国经济GDP在持续下降，而且整个实体经济、内需与出口不太景气。在中国经济不容乐观之时，在因为2015年楼市去化受阻，房地产在减少拿地，减少投资，减少开工的“基础性投资”下降下，尤其是在刚过去的2月整个楼市量价齐跌，政府担心房地产对中国经济增长的支撑度下降，因此，加快推出了楼市重磅利好。政府政策之急，反倒说明对楼市期许越高。
第三是“来势之猛”，来势之猛是后一个直观感觉，本来二套房直降到4成，还清贷款的3成已经够劲爆了，没想到过了不到一个，营业税5改2的利好又横空出世。乖乖，中国楼市政策两大利好同步登场，这貌似在中国房地产近些年调控政策上并不多见。另外中央这几年对投资房产和二套房都变相施加压力，感觉很不受“待见”，这次算是给他们正名了。
二、冷静思考：楼市短期减压，长期并不乐观
1，两大政策利好肯定短期利好楼市
政策出台后，朋友圈就发出“一大波策划人就忙着调价方案，一大波销售人就忙着签约下单”的段子，而上海某改善性楼盘就表示要对楼盘售价每平米提高1000元，提价幅度在3%左右。也有开发商表示，一线城市本来走量就还可以，这次两大政策猛料，预计成交量会快速上去，于是他们想把原计划三四季度才会制定的提交方案提到近期来执行。而更普遍的，这次针对二套房，也会加大开发商大户型、首改和二改楼盘加快入市，将诱导更多想换房或是买二套房的买家提前入市。
而在二手房领域，这也将利好2~5年期限的房产，要知道在如今高房价的中国，营业税5.5个点的税率，这个税费还是非常高的。比如你在一线城市买300万的二手房，过去营业税就会高达15.5万，但在新政后将直接免除。这种巨大降低交易成本的新政，势必诱导卖家放盘入市和买家接单，提高了二手市场的活跃度。有消息说，深圳某万科楼盘，今天约好客户业主签合同，结果业主知道新政见面后就直接反价10万。
虽然这是性的利好政策，但是2015年的中国楼市早已高度分化，这次政策对于本来成交量还相对不错的一、二线城市，可谓锦上添花，而对那些大量库存、人口外流的三四线城市而言，却是“望洋心叹”，甚至是空欢喜一场。因为部分三四线城市，经济水平相对很低，人口吸附能力很差，有效购房需求极为有限，整体去化压力畸高，众多城市土地消化周期甚至已高达3年以上，如鄂尔多斯、大同、铜陵、营口、温州等等，这些城市结构性的失衡，供需的失衡将很难用二套房降低房贷来解决。
三、不要过于乐观，2015年房企倔强成长的5个转变
如今地产人的朋友圈，已经被利好“乐晕了”头脑，老潘觉得实在“过了些”，事实上对于2015年楼市，并不像想象中的那么乐观。在整个住宅楼市进入行业天花板之时，在整个房地产分化结构性失衡之时，在整个房地产价格过高购买力不足之时，在房地产高库存过大利润摊薄之时，靠一两个利好的政策已经很难改变楼市大局。对于此，老潘也借此提醒开发商，在借330新政与后续可能还有的利好东风的同时，强化经营与管理内功，做好5个转变，终使得企业能够在新常态下持续的活着而且转型成功。
1，明定位
即使楼市利好不断，但也挡不住楼市进入白银时代的行业趋势，在加上如今行业集中度快速提升，100强房企已经占据32%的市场占有率，整个楼市已经快速从不完全竞争向垄断竞争的转变，未来很多中小型房企将面临淘汰的解决。
另一方面，传统的房地产拿地盖楼卖房子的玩法越来越不可行，核心在于对于大多中小型房企而言，拿不到，招不到人，建不出有品位的房子，不会合理的销售房子，没有好的品牌……传统型中小房企在千亿规模时代越来越找不着北，未来成长型的房企必须跳出同质化、无优势的怪圈，要么转型，要么转行，比如做小而美的企业，比如重新定位自己，开辟新的蓝海和商业模式，抢占新领域的资源，建立专业的团队运营和管理，终形成自己独特的生存模式，或许是中小房企的生存之道。
2，降速度
如今的新常态，“快”意味着风险。对于规模房企，往往习惯了过去的高增长模式，但是目前对于大型房企而言，却也应该降低规模增长的贪大贪快诉求，高周转模式一旦遭遇低去化、现金流周转不灵，就迅速让一家公司倒闭，老潘也发现，很多房企2015年降低了业绩增长率，普遍锁定在10%~20%左右，再也很少见过去30%~40%的复合增长率。老潘提醒的是，在一个大环境并不支撑高增长的市场下，房企硬要逆势而上，求多求快，势必给企业带来巨大风险。
3，去库存
去库存依旧是中国楼市的首要任务，目前房地产企业至少有24亿平方米的建筑面积。如果待售面积、土地储备等，以及所有的土地加起来之后，未来政府即使3到5年不用再出让一亩土地，可以保证市场的足够供应，加起来总量超过50到60亿平方米，这仅仅是住宅，还不包括商业。
从大中城市存销比（库存压力指标）变化来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的二、三四线城市仍然占大多数。这个时候房企一方面借助政策利好，加速推盘，除了企业有充沛现金流且针对优质资源和地段的楼盘，可以考虑取消优惠或是适当涨价之外，绝大多数一二线城市企业和楼盘加速出货，去化和回款才是王道。
4，调结构
调结构之一是首先调产品结构到位，去投资化依旧是中国楼市的特征，目前中国房地产的投资价值越来越少，房产在资产增值保值方面的效果越来越差。整个房地产回归刚需，因此房企在2015年继续抢先调整好刚需产品占比，以应对并不景气的经济和日渐深度分化的中国楼市，因为从美国等西方房地产市场而言，应对楼市危机很重要的就是产品锁定刚需市场，这里刚需市场核心就是首置和首改，二改和终改。包含万科、保利、世茂等已经将刚需产品占比提升到70%、80%甚至更高比例。
调结构之二是调整区域布局结构，俗话说前世决定今生，如今中国大多数三四线城市楼市已经严重供过于求，高库存严重，企业需要迅速回归一线和部分优质的城市。才能保证后期的销售、回款和现金流。
5，保利润
房地产利润率每年在以1个点的速度在下降，整个百强上市房企很多净利润也只有10%甚至不到10%个点，未来伴随竞争加剧也将继续下降，在这样一种大背景下，百强房企很多虽然规模增长不少，但利润却没有同步增长或是增长甚少，而其他中小房企经常出现销售乏力，项目几乎不盈利甚至亏损节奏。另一方面，前些年房企一直在追求规模的增长，业绩的增长，而忽视了利润率的关注，在未来新常态，保利润，增效益将是生存之道。一句话，只片面追求规模的时代已经过去了。
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