[摘要] 经济观察报记者经多方求证获悉：住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。
记者经多方求证获悉：住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。
实际上，支持用公积金降首付比例的措施，各地方政府早已陆续展开，济南市、广州市已经执行该政策。本报获悉，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例（修订版）》，公民住房公积金的用途将有重大突破，济南市和广州市只是先行。
一位接近央行研究局的人士告诉记者：“应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。”
支持公积金购首套房首付下调
3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。调低购房首付正在成为楼市新的关键词。
但在2014年8月，广州市的存贷比为82.14%，已超过该市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线，2014年10月，广州市住房公积金管理委员会紧急发文，确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较2014年170亿元的计划减少30亿元。
“住房公积金100城联网已经形成格局，相对以往的属地监管制度，某种程度上是共享资金收支状况，除了异地互认和转移接续，异地贷款业务也是趋势。”接近住建部一位人士表示。
3月16日，济南市发布通知，对首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%。
重庆市市长黄奇帆在今年3月份召开的重庆国土资源和房屋管理工作会议上，就探讨了首付降低的可能性，“套房二八开、三七开，第二套房对半开、六四开，第三套房就是执行全首付。”
“地方政府应该得到了政策内容，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例（修订版）》，促进实现住房公积金的使用途径的多元化，即将发布的文件和《住房公积金管理条例（修订版）》可以互相支撑的，所以我们看到了地方政府公积金下调首付，主要目的就是刺激住房消费。”接近住建部一位人士表示。
稳定住房消费地方压力巨大
国家统计局数据显示：2015年1月70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%，2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳城市房价上涨，房价跌回1年前，北京市更是出现了8个月的连续下跌，同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标，均出现增速下滑的现象。
此前，杭州市政府甚至亲自上门找央行杭州中心支行，要求他们降低第二套住房贷款的首付比例，但央行杭州中心支行并未给任何回复，其他省份也碰到过这种情况。
“地方支行没这个权力，加上商业银行惜贷明显，就算它们有这个权力，地方商业银行的银根在总行，能力有限。”接近央行研究局相关人士告诉记者。
经济观察报了解，年前住建部官员主动与北京、上海、深圳、广州、杭州和三亚等城市市长进行沟通，交流了楼市的一线信息，听取了地方住建系统负责人对楼市走向的研判等，并且把这些信息上报给顶层制度设计者，有些地方政府救市压力巨大。
“有些地方上，房地产开发投资规模比例若高于25%，主管城乡住房的副市长就不审批当月楼盘的控制性详规和建设设计规划；若低于10%，副市长就可以加快审批力度等，他们就害怕增加房屋供给量，你想想副市长都这么官僚了，地方政府的压力可想而知。”接近住建部一位人士表示。
“央行亲自调研了按揭制度和信贷政策，所以才会有下调二套房贷首付比例至五成，下调房贷利率，这个政策在2015年1月底就已经成文，也得到央行支持。”该央行研究局相关人士告诉经济观察报。
中国工商银行总行一位人士对该政策持保留意见，“房贷利率建立在市场选择基础上，银监会和我们进行风险测试得出的房贷利率，现在利率市场化是趋势，利率行政化只会伤害经济本身。”
3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。
专家评论：刚需抓紧买房 投资小心为妙
在中央政府的"工具箱"里，哪种工具见效快？恭喜你，答对了。当然还是房地产。
如果不出意料，两会结束后，在支持经济增长方面，个亮出大招的，是房地产政策。攸克君向两个可靠信源求证，住建部牵头，联合财政部、央行，正在起草一份稳定住房消费的文件。
其主要内容，3月19日晚上已有媒体披露。已经确定的两项内容是：以住房公积金贷款购买首套房，首付降至两成；降低二套房首付成数和贷款利率。
尚未确定的一个内容是，个人购买普通住房不满5年的，征收营业税，改为：个人购买普通住房不满3年的，征收营业税。
攸克君揣测，这份文件在住建部、财政部、央行完成会签后，即将下发。
大家关心的是，救市文件下发后，对房地产市场影响如何？攸克君简要观点如下：
其一，房地产板块的股价会作出一定反应，也就是上涨。李克强总理在两会期间作政府工作报告和答记者问，都明确提到了，要支持居民自住和改善性住房需求。但次日房地产上市公司的股价似乎并没有涨。这可能是因为，股市还在等待政策的具体化、明朗化。攸克君认为，如果救市文件明确提出降低首付和房贷利率，应视为房地产企业（包括上市公司）的大利好。
其二，房价会立即稳定下来，不排除部分城市热点项目开始酝酿涨价。主要是一线城市和主要二线城市。政策对三四线城市的影响十分有限。二手房要涨得比一手房快。
其三，成交量将逐步提高。等政策下发后，需要一定的消化期。大约半个月至一个月以后，成交增长的变化就会体现出来。政策消息透露之后至政策正式下发这段时间，市场反而成交很少，因为购房者都会等待。
其四，2015年房价和成交量都不可能暴涨。根本原因是，2015年的楼市，市场自身的力量要大于政策的力量。库存较高，房价已经到达很高的平台，投资性需求对后市充满怀疑，三四线城市已严重透支，二线城市增长空间有限，而一线城市仍然限购。
政策刺激，有没有用？有用，但不可能像打鸡血那样管用。攸克君的建议是，自住需求和改善性需求，要买赶紧买，但投资性购房，还是小心为好。
开发商也不要抱过高的期望。今年楼市肯定会比去年好，但能不能像2013年一样好，很难说，更别提2010年了。全民买房的时代过去了，投资买房的鼎盛期也过去了。
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