[摘要] 《经济参考报》援引知情人士称,今年推进的不动产抵扣改革不涉及已经完成的交易,主要是将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣。
我国增值税转型改革今年有望彻底完成。
2015年国家有望将房屋不动产纳入税务抵扣范围,此项改革或伴随房地产、建筑业“营改增”同步进行。分析称此项改革或带来超过8000亿元的减税规模,可进一步鼓励和刺激投资,房地产价格也可能因此调整。
《经济参考报》援引知情人士称,今年推进的不动产抵扣改革不涉及已经完成的交易,主要是将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣。
按照“进项税额”的扣除方式,增值税可分为两种类型:一是只允许扣除购入的原材料等所含的税金,不允许扣除外购固定资产所含的税金;二是所有外购项目包括原材料、固定资产在内,所含税金都允许扣除。通常前者称为“生产型增值税”,后者称为“消费型增值税”。
我国从2009年起实施从生产型增值税向消费型增值税转型的改革,但目前只允许机器设备等固定资产抵扣。如果今年允许工业、商业企业用购买的房地产进行税务抵扣,则意味着消费型增值税改革彻底完成。
业内人士指出,2009年开展生产型增值税向消费型增值税转型的时候,由于一方面担心财政减收,一方面担心固定资产投资过高,因此只允许抵扣机器设备,没有允许不动产抵扣。而目前投资处于低潮期,投资额相对较小,因而税收抵扣也相对较少,所以现在是推进不动产税收抵扣改革的良好时机。
距离国务院提出的力争“十二五”期间全面完成营业税改增值税(“营改增”)仅剩下不到一年的时间,在尚未纳入改革的四大行业中,房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”,快将于明年3月开启“增值税时代”。
多位专家表示,2015年建筑业、房地产业“营改增”时,将涉及其开出的增值税发票能否进行抵扣的问题。因此不动产税务抵扣应该会与房地产业、建筑业“营改增”同步进行、一并出台。
“不是所有的不动产都可以抵扣,住宅是卖给老百姓的,属于终消费,没有抵扣的需求。能够抵扣的就是企业购买来当厂房、写字楼的不动产。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌表示,“经过测算,减税规模在8000亿元左右。这是一个粗略的估算,是根据2012年固定资产投资统计年鉴大体测算得出。”
至于税率,多位学界及业界人士预测11%的可能性极大。北京中烨泽瑞税务师事务所有限责任公司总经理郭英杰认为,因为从房地产行业上游来看,其抵扣进项多是在建设期,因此,其税率应与建筑业持平,大概在11%左右。
有分析称,允许不动产抵扣的改革或许会对房地产行业产生影响,房地产的价格或因此调整。
安永会计师事务所大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示:“在一线城市,土地价格几乎占到整个房地产开发项目成本的三分之一,对开发商来说,要交11%的增值税销项税,却不能对占成本三分之一的土地进行进项抵扣。有人建议国家给开发商提供一个虚拟的进项税抵扣。如果国家愿意买单,财政的负担会比较大,如果财政不给进项税,就不排除开发商有提价的可能。”
事实上,目前房地产企业已经为迎接“营改增”纷纷着手准备。
一位不愿透露姓名的某大型房企财务人士称:“我们现在还没有接到‘营改增’的正式通知,不过此前口头传达过,现在我们在紧锣密鼓地筹备,公司总部也正在和财税等相关部门积极沟通。”
对很多房地产企业来说,原来的税务处理比较简单,税务和财会是一个部门,而改增值税就复杂许多,很多房企已经成立了独立的税务部门。
此外,一些税务师事务所和会计师事务所也承接了对房企进行培训的工作,主要内容涉及“营改增”之后如何开票等税务相关问题。
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