[摘要] 今年以来，楼市迟迟走不出调整的“紧箍咒”就是房贷(包括额度和利率)，即便是6月份以后央行和银监会连续喊话、9•30央行松绑限贷，也没能真正调动商业银行支持居民购房、真正落实优惠利率的积极性。
今年以来，楼市迟迟走不出调整的“紧箍咒”就是房贷(包括额度和利率)，即便是6月份以后央行和银监会连续喊话、9•30央行松绑限贷，也没能真正调动商业银行支持居民购房、真正落实优惠利率的积极性。11月21日的降息又是非对称降息，特别是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，毫无疑问银行资金成本会进一步提升，将直接影响银行投放个人房贷的积极性。这样的疑虑近一周以来笼罩着行业各方，尤其是在当前市场回暖的关键期，银行的支持力度决定着市场的走向。
为此，我们对33个城市的93家银行分支机构进行了电话调研，调研结果显示：事实上我们太多虑了，此次银行房贷相当给力，各城市银行贷款环境较之前都有所放松。主要表现在：一，多数银行执行央行新规，下调基准利率；二，9.30政策已落地，银行都已认贷不认房；三，接近7成银行首套房贷执行新基准利率(6.15%)，2成银行还有优惠，仅个别银行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成银行居多，上浮超过1.1倍的银行占18%，个别上浮30%。
“9.30“政策已基本落实，多数银行房贷已执行新基准利率
从调研的结果看，大多数城市的银行分支机构已调整首套房认定标准，“9.30“认贷不认房政策已基本落地执行。
多数银行已开始执行新的基准利率，五年以上贷款基准利率调整至6.15%，相当于降息前的9.4折。值得注意的是，仍有上海建设银行(601939,股吧)、贵阳建设银行以及无锡工商银行(601398,股吧)的房贷业务仍执行原基准利率(6.55%)。
接近7成银行首套房执行基准利率，两成银行有优惠
调研的93家银行中，65%的银行首套房贷执行新基准利率，7%的银行首套房贷上浮5-15个百分点，仅有2家银行上浮20个百分点。另外，有21家银行对首套房贷有9.0-9.5折幅度不一的利率优惠，以国有银行为主，例如杭州交通银行(601328,股吧)、宁波农业银行(601288,股吧)、深圳农商银行等。
从城市来看，9个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有一定比例上浮，郑州甚至上浮20%，其余27个城市则实行基准利率或有优惠。
二套房首付6成银行占85%，仅17家银行利率上浮超过1.1倍
调研结果显示，二套房贷款利率上并没有松动的迹象，但首付6成的银行明显增多。就首付要求看，有79家银行的二套房首付要求6成，占比达到85%，仅有少数国有银行仍执行二套房7成首付标准，如上海建设银行、南京工商银行、南京建设银行等。
就利率来看，大多数城市的银行都在执行1.1倍基准利率，仅有17家银行二套房贷利率执行1.2倍基准利率甚至更高的标准。这其中沈阳、石家庄、呼和浩特在实际操作过程中上浮范围达20%，而郑州和重庆上浮30%更是常态，为所有调研城市中。
放款周期普遍加快，半数银行仅1月左右，较年中
从放款周期来看，近期银行放款周期相比年初抑或年中时都普遍缩短。我们调研的银行中，接近50%以上的银行放款周期仅为1个月左右，更有9%银行放款周期在2周，约4成的银行表示放款时间以贷款人资质而定。在7月底的调研中，仅24%的银行会在1月内放款，甚至有16%的银行放款需要2个月。由此可见，此次降息后银行房贷较之前有明显加快，购房支持力度加强。
我们认为，目前银行对个人住房贷款业务的积极性超出了市场预期，首套房落实新基准利率甚至还有优惠，利率重回5时代，将大幅度提振市场信心，短期可能会带来成交量的回升，在年末形成翘尾。但降息带来的银行资金成本上升，这样的情况还能持续多久，依然存疑待考。
对项目来说，购房者要获取更加优惠利率将变得困难，基准利率将成为房贷新常态。短期内楼市上行趋势有望持续，去库存的窗口期还将延续，企业应积极迎合刚性需求和改善型需求购房心理，继续以价换量。
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