[摘要] 刚刚过去的一周，北京迎来了住宅市场近两年来单周推盘的最高峰，入市的项目中绝大多数为老项目后期，相比前期价格来说，部分项目均价小幅下调。4月28日，南宁市房管局发文“打响救市第一枪”，有多大作用呢？
【编者按】刚刚过去的一周，北京迎来了住宅市场近两年来单周推盘的峰，入市的项目中绝大多数为老项目后期，相比前期价格来说，部分项目均价小幅下调。4月28日，南宁市房管局发文“打响救市枪”，有多大作用呢？
北京楼市暗吹“降价风”开发商加速推货
刚刚过去的一周，北京迎来了住宅市场近两年来单周推盘的峰。
亚豪机构调查数据显示，4月21日至27日，北京共有14个项目取得预售许可证，合计推盘2478套，供应面积为34.7万平方米，为近83周新高。
大量新盘集中入市，刚需盘扎堆的房山、亦庄等区域出现了较明显的“低价开盘”。《每日经济新闻》记者在走访中发现，上周入市的项目中绝大多数为老项目后期，相比前期价格来说，部分项目均价小幅下调。
“当前刚需客群大面积观望，开发商可选的营销手段就是降价，预计未来北京刚需市场还将有更多项目降价。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。
加速推货回笼资金
记者昨日从北京市住建委网站上看到，首创、万科、华润、首开等大型房企均在上周推盘。新增14个项目全部位于五环外。根据链家地产市场研究部统计，入市项目平均拟售均价2.26万元/平方米，多为低价刚需楼盘。
“伴随着自住型商品房上市项目的逐渐增多，购房者的观望情绪越来越浓，我们希望尽快入市，回笼资金。”上周开盘的一项目负责人对《每日经济新闻》记者说。
郭毅认为，房企大佬扎堆推盘，是希望抢在上半年年报的业绩窗口期收获好的业绩，“虽然受开发周期制约，下半年才是房企结算业绩的高峰，但销售额是体现房企未来业绩释放的基础，如果没有良好的销售数字，房企就难以拓宽融资渠道、优化融资结构。”
均价跌幅近一成
《每日经济新闻》记者在走访中发现，上周集中入市的项目中，部分项目的价格的确出现了小幅回调。
“目前我们二居比较优惠，均价在2.7万～2.8万元，三居为3.2万～3.3万元。”位于亦庄的金第万科•金域东郡[实时消息价格户型点评][实时消息价格户型点评](楼盘资料)项目销售人员对记者说。据记者了解，去年该项目一期开盘推的三居产品定价在35000元/平方米左右。
虽然销售人员表示去年推出的是9层低板，而今年为高层，但价格的差异还是让人感受到市场降温。
根据链家地产市场研究部统计，4月第四周，纯商品住宅成交均价为23459元/平方米，环比下降9.3%。
“为了消减下半年因自住房集中上市对项目销售可能形成的重大不利，因此近期各大房企纷纷集中抢推、尽早开盘。”郭毅说，“预计未来北京刚需市场还将有更多项目降价。”》》详细
救市枪能起多大作用？
4月28日，南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
笔者在南宁市房管局官网上看到，所谓“松绑限购”的文件只有100多字，没有披露更详细的信息，这或许是“松绑”的一种技巧。而且，当地政府以广西某某规定以及某某方案的精神来给楼市“松绑”，显然，也是一种技术性操作。这样，就能减少松绑限购所带来的冲击波。尽管这样的松绑手法比较“高明”，但还是被嗅觉敏锐的媒体发现了，并以“地方救市枪打响”为题，立即成为舆论焦点。
之前，媒体曾披露多个城市正酝酿“松绑限购”，据说都不敢“打响枪”。如今，南宁已经“打响枪”，接下来值得关注的问题是：“枪”究竟能激起多大的波澜？这有四个观察角度：其一，南宁楼市松绑限购之后，有多少城市会跟风效仿？其二，南宁以及其他城市松绑限购后，当前楼市是否会从降温趋势转为升温趋势？其三，南宁松绑限购激起舆论波澜之后，会不会否认或者紧急叫停？其四，国家相关部门对南宁以及其他城市松绑限购会持什么样的态度？
显而易见，南宁“打响枪”后就会有其他城市打响“第二枪”、“第三枪”。从某种程度而言，谁打响“枪”并不是很重要，松绑限购似乎已成为不少城市的共识，似乎成为一种趋势。原因很简单，地方财政压力与地方经济下行压力，共同促使地方政府出手救市。
那么，“救市枪打响”之后，楼市的成交量与房价的增速是否会从“双降”立即变为“双升”呢？有机构认为，限购放松并不足以重新恢复行业的供需平衡，理由是，对交易量的影响取决于投资者对房价上涨的预期。这种分析有一定道理，但也要意识到，松绑限购之后，某些城市或者某些区域的房价、交易量有反弹的可能，因为制约房价虚高的长效机制目前还没有出台，还没有多少动静。
至于南宁有关方面会不会否认或者紧急叫停“松绑限购”，则有待于进一步观察，这一方面取决于当地政府能否承受舆论压力；另一方面取决于上级部门是否干预。从当前中国楼市呈现“分化”这一特点来说，上级部门或许不会干预南宁的决策。但舆论肯定会对南宁此举进行猛烈“炮轰”，因为这开了一个不好的头。当然，如果在其他城市纷纷松绑限购的情况下，南宁的舆论压力必然就小了。
由于限购这种行政调控手段不符合市场规则，笔者是支持限购政策退出楼市的，但是，无论是松绑限购政策还是让限购政策彻底退出楼市，前提是，楼市必须要有有效的“接力棒”，比如说，范围内征收房产持有税、利得税甚至额外交易税等。但在目前，只见松绑限购，不见相关税制，如此，地方政府就可以随意调整限购甚至限贷等政策了。进而言之，缺乏法律、税制约束的中国楼市，行政之手怎么干预市场都不算太意外。 》》详细
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