环京楼市怎么了？

从高歌猛进到实质调整。环北京区域在2011年之后火热表现，确实和北京投资需求外溢有很大关系。2011年后北京越来越严厉的限购政策，配合北京房价上涨，使北京出现“有房屋投资意愿但无本地投资资格”的大量潜在买家。这些人中有相当数量涌入环北京区域。2016年比2011年（北京限购的个完整年度），廊坊商品房销售面积和销售额分别同比增长了85%和268%，同期的商品房销售额和销售面积只分别同比增长了44%和101%。2011年到2017年初累积的风险因为调控政策加码而爆发。2018年2月，我们监测廊坊(主要是燕郊)二手挂牌均价达到22312元/平方米，同比下降28.2%；二手成交均价19475元/平方米，同比下降31.1%。不过，到最近两个月廊坊二手房成交均价已经开始稳定。

城市规划和楼市调控目标的特殊性。环北京区域房价的大幅调整，直接来看是限购政策造成的，本质上却是当地特殊的城市定位所致。在京津冀一体化的过程中，规划对连片贴边发展，围城式发展持明确限制态度。这种限制，不仅意味着大规模房地产开发不受欢迎，也意味环北京区域产业和人口增长短期受限。我们认为，环上海、环广州、环深圳，甚至环武汉等区域，规划上都是鼓励该区域积极对接附近一线核心城市，追求吸引大量人口和产业。而环北京区域（特指和北京市界贴边连片的区域），则主要是打造生态优美，环境宜人，人口适度，产业“较轻”的新市镇，对开发强度的容忍度是比较低的。

环北京楼市问题的持续性和市场平稳并存。环北京市场是非常特殊的，不代表趋势，不代表三四线城市趋势，不代表大城市周边区域的市场趋势。环北京区域在发展水平并不高的情况下，却不希望人口过度集聚，这在是相当少见的。地产政策的因城施策，不是要限制三四线城市发展，而是要限制房价水平可能较高的一二线城市房价上涨。中国的城市发展，的确呈现多中心，而非单中心的格局。二三线城市是真正一天天壮大起来。大城市周边的城市群，也具备广阔的发展空间。

企业的可能合理应对。对当地企业来说，最合理的选择是增加其他区域资源分布的占比和理性定价去化库存。这种决策虽然可能带来短期毛利率下降，却对公司整体发展，尤其是维持健康的资产负债表较为有利。

风险因素：环京市场在短暂平稳之后继续调整的风险。

本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见《晨会》报告。

若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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