房天下 >   资讯中心   > 廊坊特价房 >   正文

手机看新闻

日本楼市崩盘史末:它的前世是我们今生?

廊坊特价房 2018-03-12 15:37:06

不知从何时开始,中国经济学家独爱研究1990年的日本。尤其是1990年前后日本的楼市,更是成为了大家熟悉的经济泡沫标本。

整整十年,日本用全社会的劳动力在偿还当年的一纸协议。繁华落尽后的凄凉,让世人嗟叹。

有人说,中国刚刚过去的2017年和当初的日本如出一辙,但日本楼市崩了,中国却依然坚韧,那这又是为什么呢?日本楼市的大崩盘对于我们又有何意义?

这还要让子木带大家回到1990年。

史上最昂贵的协议

上世纪80年代中后期,日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口,让日本经济遥遥领先于其他国家,并且对美国有着巨大的贸易顺差。

这一现象让美国人坐不住了。我曾在《金融战争》里写过,美国的国家战略本质就是:

维护其世界第一地位,创造“绝对安全”的投资环境,吸引世界资本常驻美国,然后开动印刷钞票的机器,疯狂收割世界财富。

于是美国人绞尽脑汁,竭尽全力地策划了一个巨大的阴谋。

1985年美国政府以解决美日贸易逆差为名与日本政府协商日元升值,由于国防安全上日本高度依赖美国保护不敢公然违背,9月份日本政府公布了“广岛协议”,这也是后来被认为是日本代价最昂贵的协议的由来。

日元升值,最直接的就是可以用日元去兑换国外更多的商品和劳动力。于是大量日企开始转移到东南亚办厂。

为了锁住资本振兴经济,日本开始降低国有利率(当时还没有外汇管制这么一说),正是一连串的降低利率,为日后的崩塌做了完美的铺垫。

不可一世的繁荣

汇率走高,银行低利率,国外热钱涌入,日本又推出税制改革,一下子日本仿佛进入了最好的时代。

换句话讲,就是突然手里多了好多美元,去银行借钱利息也低了,交的税也少了,国外又有人要给你投资,手上多了那么多钱怎么办?拼命花!

△紫醉金迷的泡沫时代

日元的升值,带动了国内物价的下降,整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业繁荣,也让更多的企业放弃了主业,转为投机,普通员工的工资也飞涨。

在那个时代,随便一个公司就可以开出18薪,街上挥着万元大钞打车都根本打不到。

一些日本和世界的经济学家纷纷说,传统经济理论对日本不适用,日本正在创造“新的经济规律”。那时候日本商人极为阔绰,到哪儿都像阔佬逛菜市场一样。

于是,日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦,买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司,买了加拿大的森林,澳洲铁矿,香港最贵的房子,日本女人买了70%法国生产的LV手袋,日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……

△洛克菲勒大厦

其实从那个时候,泰国就和日本结下了很深的“友谊”。就比如现在有些人爱用泰国的化妆品,其实泰国的化妆品制造技术都源于日本。

去年去泰国时,朋友给我讲了一个故事很有意思。说有几个不同国家的人一起去泰国红灯区消费,都看上了一位姑娘,问多少钱?姑娘说“5000铢”,日本人直接把钱拍在桌上说:好,穿上衣服跟我走。中国人掏出一沓钞票,点了点说,“能不能打个折啊,3000行吗?3000不行,4000总行了吧?”欧美人端着酒杯摇摇晃晃说,“这么多钱能不能多陪我一天?”韩国人则说,你看我长得怎么样,可不可以免费?

回到主线上。那时的日本消费如此,房地产更是不可一世,一个东京市的地价就可以买一个半美国。

一间900万的公寓,在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广岛协议的1986年,东京平均房价直接暴涨120%,在1991年楼市顶峰,平均能到272万日元每平米,而东京市区更是高达1450万每平米,按现在的汇率算,相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平!

中产的购买力远不及资本,更别说是普通群众。

到后来,大家都买不起房了,达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议了,希望政府提高利率,出台房产税压制房价。

正好政府也认为经济过热房价过高,加上卖土地的钱不是自己的,但是房产税收的钱妥妥的是自己的,于是顺应民意开征房产税,另外提高利率。

加息和房产税是压制房价最有效的大杀器,每一个效果都很好,双剑一合璧,日本房价直接崩了。

这时华尔街觉得时机已到,便倾巢而出,动用巨额资金,大肆卖空日本股市,NIKKEI一路狂跌致一万点,日本金融界吐血,股民跳楼,经济跟着也崩了。

房价崩盘后的惨状

到了1992年日本经济就不能正常运作了。1990年还能买一个半美国的东京,1993年竟然连一个纽约都买不起。

于是,日本企业纷纷从海外抽钱回国救急,不仅把洛克菲勒大楼折一半价卖回给美国人,还把日本好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。

至此,日本把全国10年劳动所创造的财富拱手送给了美国。

日本被美国设计的圈套坑过之后,到现在依然还唯美国马首是瞻,不得不说日本这个民族“欺软怕硬”的劣根性实在让人叹服。这里暂且不谈。

更可怕的是,日本房价不是一夜崩盘,而是逐年无限阴跌。下跌最狠的是1991年,跌幅达到20%-30%,但日本人感觉还是可以接受的,因为按照历史经验看,不管以前跌多少,后面都会涨起来的,所以,死了都不卖。

可惜历史却没重演,而是创造了“新的经济规律”。

随着房价无休止下跌看不到希望,投资炒房客开始大量抛盘,恶性循环,房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价,穷人却依然买不起。

因为经济风暴来临是无人可以幸存的,大量企业倒闭,工薪阶级首当其冲,失业率飙升,保住饭碗的也要接受被降薪的结果。就这样,大批日本人被套死在楼市中,一辈子给银行打工偿还债务。

特别是证券界,自杀的企业员工很多,甚至有刚毕业的大学生跳楼的。电视台最热门的电视节目是教人们如何省钱,比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。

日本的一个纪实小说里曾写过这么一个案例。

一户日本家庭,男主人在软件公司上班,收入很高,凑够首付之后便买了东京一套房,按他所想每月收入供养家人和月供是足够了,这还不算随着工作年限越长,他的工资还会逐年递增,熬过前几年,后面就享福了。

他买的房子很小,也非常偏僻,所以价格便宜,但是也花费了7200万日元,其中5800万元属于贷款。但是泡沫破裂后,整个日本进入失落的十年,经济崩溃,男主人的公司破产被迫失业,找了一份零工,工资收入锐减,为了保住房子妻子被迫出去做兼职补贴家用,儿女也早早辍学出去打工。

不单是普通人,高收入群体,甚至明星,也难逃厄运。

最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽,连续数年日本电视人气之星,19岁就出道当模特,赚到了人生第一桶金。像所有赚了钱的明星一样,阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。

在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下,阿部宽经过熟人介绍,在1987年他23岁那年投资公寓。未曾想到泡沫破裂后,直接导致他欠下了数亿日元的债务。数亿日元是什么概念呢,有人做过推算,当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。

在泡沫经济时代,奢侈品很好卖,当模特非常好赚钱。但泡沫之后,奢侈品根本卖不出去,阿部宽基本也就失业了。

他选择转行当演员,但因太高不好搭戏、面相又过于有特点,3年找不到工作。3年里,阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子,有一次一口气输掉了25万日元。

即使在之后靠着话剧和电影重新成名后,阿部宽仍然过着表面上是大明星,私下却过着穷困的生活。直到2007年,他才在公开场合向媒体开心地宣布:“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。

日本房价从1991年开始就一直跳水,一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时,东京平均房价已经从91年的272万每平米(人民币15万)跌到了61万每平(人民币3万)。

即使是过去5年东京房价一直看涨,到现在东京的2017年房价也就94万元每平米(人民币5万元),和当年无法相提并论。

房价崩盘后的思考

曾在一次讲座上,把“日本楼市崩盘”这个故事讲给台下的大学生们听。

有些人很开心:“原来小日本儿还有这么一遭?简直活该”,有些人感慨:“人家至少还有过钱,至少还阔绰过,而我们国家的普通人还没阔绰就得背债还贷,多么讽刺”,更多的人则盼望“咱们国家的房价这么高,为什么不崩一崩?一夜回到解放前,大家都一样…”

有些人可能看明白了,“雪崩之后,没有一片雪花是无辜的。贫富差距可以拉近,但是受伤最深的还是社会普通人民。

房价崩塌,会连带整个经济体,结果就是企业倒闭,万业具废。

所以说,日夜盼望政府可以通过加息和房产税压制房价让自己买得起房的人,可以省省了。如果真的开征不当,房价崩了,你操心的事情绝不是如何赶在人前去抢房子,而是想想全家老小下个月吃什么比较现实。

至于中国未来什么时候房价可以崩盘,我感觉几乎是不可能了。

因为日本楼市的毁灭是由投机者一手造成的,但在中国,好像已经研究出了一套非常完美的“发展计划”:

用限购政策限制投资客的购买力,防止炒房泡沫,然后条条框框列好,把杠杆精准地投送到“一间房搭上全家老小积蓄+20年贷款”的选手面前,把原可能被逼上租房的人从投资者手中再拉回来,一人一份,接这个盘。

至于投资者也一样,限额兑换,防止资本外逃,要么你也买房支援下国家建设,要不你进股市,要不你去投资去做实业去西部大开发随便你,反正不能出中国,便宜了外人。

假设,有一个资本家,掌握全国的土地等生产资料,类似当年李嘉诚对于香港人的影响,住的吃的喝的穿的连工资都是他的,那他肯定是想着去外面剥削其他的资本家,体内的细胞自相残杀他是不会管的,只要你继续提供能量营养就成,但是你作为一个细胞,你想要去资敌,就要掂量一下自己了。(王健林不正是最好的例子吗?)

其实,子木最担心的还是三四线城市。如果三四线政府只是为了完成任务和政绩,忽略计划本意,放水市场,群众跟着接盘,房价越炒越高,泡沫是肯定会破的。

不过其实也不用担心,说不定到时候国家一声令下,“交易都给我停掉!不准买卖!”

一切也就熄了火。

(文丨子木)

房价腰斩,环京楼市濒临崩盘,下一个是谁?

过去20年,中国房价虽然整体上一路上行,但也不乏局地崩盘样本,环京楼市就是最新的一个。

01

房价腰斩,环京楼市一片惨淡

从2017年下半年开始,环京楼市就陷入僵局。房价从最高点普遍腰斩,有小区从最高4万均价,下跌到2万。环京地区楼市普遍下跌3-5成。

楼市惨淡之下,“低首付”促销重现江湖,部分楼盘可20%首付“锁定房源”,试图刺激楼市,然而在政策强力限制之下,市场却无人接盘,大量中介门店关停,售楼处门可罗雀。

要知道,在2016年下半年到2017年年初,环京楼市曾经一飞冲天,在京津冀一体化、雄安新区等概念的叠加炒作之下,大量外地投资客蜂拥而至,房价在短短几个月内翻了一番。

没想到,还不到一年时间,境遇已经天然之别。

环京楼市濒临崩盘,对于其他城市有何教训?哪些城市最有可能步其后尘?

02

环京楼市为何濒临崩盘?

我们先来看环京楼市的特点。

环京楼市的第一个特征是,本地需求严重不足,承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示,廊坊楼市外地购房客占比高达8成,其中绝大部分来自于北京。

换句话说,那些在北京买不起房或者没资格买房的人,成为包括燕郊在内的广大环京楼市的主要需求来源。正因为此,环京楼市与北京楼市,可谓一荣俱荣、一损俱损。

2017年至今,北京楼市连续下跌9个月,从最高点下跌6个点以上,环京楼市不可避免受到影响。

环京楼市的第二个特征是,购房客中投资比例过高,同时投机情绪泛滥,这样的楼市安全边际较低。

显而易见,刚需是一个地区房价永久的支撑,如果没有人口流入,也没有实际居住需求的提升,仅靠一些似是而非的概念,靠一些离落地还很遥远的利好,这样的楼市最容易暴涨。同样,也容易暴跌,缺乏稳定性。

环京楼市的第三个特征是,易受政策影响,政策方向一旦发生转换,楼市毫无招架之力。

此前环京楼市的过山车式爆发,正是京津冀一体化、雄安新区等概念刺激的结果,而随着相关概念炒作的结束,以及政策限购的突袭,环京楼市外来需求随之锐减,楼市失去流动性,进而一蹶不振,陷入濒临崩盘的境地。

2月9日,河北省住房与城乡建设工作会议中明确提出:

2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施,其他城市也要坚决遏制投机炒作,确保市场稳定。

可以料见,环京楼市短时间内仍然难有起色。

03

谁会步环京楼市后尘?

那么,环京之后,谁会是下一个?

显然,符合环京楼市特征的城市,都存在类似的风险。但会不会大跌甚至崩盘,则要看具体的经济、人口和政策基本面。

对于第一类城市,承载大城市外溢性需求的地区,要看的正是大城市本身的市场是否依旧繁荣。如果北上广深都出现全线调整,周边辐射地区难免都会受到影响。当然,如果本地经济、人口基本面都不错,倒也不用太过担心。

对于第二类城市,纯属概念炒作的地区,则要谨防市场情绪转冷之后,流动性被冰封的可能。过山车式的行情,最终往往都会遭遇环京楼市式的崩塌。

对于第三类城市,成也政策,败也政策。政策宽松甚至直接刺激,一切安好;如果政策突然收缩,那么楼市要听由天命。广大四五线城市,基本都属于此类。借助货币化棚改的利好,在楼市玩着击鼓传花的游戏,看似市场一片繁荣,实则未来堪忧。

所以,当大环境发生变化时,最需要考虑的不再是谁更有上涨潜力,而是谁的安全边际更高。

不要在泡沫的高点起舞,也不要成为击鼓传花的最后一个人,守卫好自己的财富。

往期好文回顾

小编两会跑房记 燕郊的楼市‘春天’是否将要来临

【重磅】国家刚刚透露,2018年房子要......廊坊有房的快看!

国家发改委:雄安将形成高质量发展样板

廊坊租购房交流群

探讨大廊坊的发展趋势、楼市的变化莫测

同时为您提供租售、买卖房等咨询置换,快请扫码加入我们!

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈