[摘要] 初看之下，北京的积分落户新政与京津冀一体化并无多大关系，事实上这是京津冀一体化的重要举动。
初看之下，北京的积分落户新政与京津冀一体化并无多大关系，事实上这是京津冀一体化的重要举动。
此外，该新政面世后，不少人开始唱衰环京楼市，壹书生认为，该新政短期会对环京楼市带来隐响，注意不是影响。而中长期反而利好。
引导非首都功能疏解
概括起来，壹书生认为，通过积分落户新政，北京主要意在二个优化：引导人口在京内及京津冀二个维度的一体化布局，以优化北京人口结构；与此同时，引导产业在京内与京津冀二个维度布局，以优化北京的产业结构。“二个优化”符合京津冀一体化下京内一体化与京津冀一体化等两个一体化的现实需求。
一，引导人口由主城区向外溢
根据京津冀一体化的纲要精神，北京主城区将在2020年前向外疏解200万人口，主要承接地是北京的远郊区及环京带的廊坊、保定、张家口等。实际上这已有体现。
在10日出台的《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》中规定，就业地和居住地由城六区转移到其他行政区均有加分，而从其他行政区转移到城六区则相应扣分。比如“居住地由城六区（东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）转移到本市其他行政区的申请人，每满1年加2分，高加6分；”“居住地由本市其他行政区转移到城六区的申请人，每满1年减2分，高减6分；”就业地也有相应的细则规定。
相应规定利于将人口由主城区向外引导。
表面上看起来，此举似乎与环京带没有关系，实则不然。
为了更好地回答此问题，咱们还是先来弄清楚积分落户出台的政策大背景。
各个大城市出台积分落户的主要政策依据是去年出台的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》。该规划明确指出，“严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。”基于此目标，“特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏”。
还没看明白，说白了，积分落户的目标是控制人口，不是放松人口。城市管理者通过积分落户的主要控制手段是二种：
1，原来达到相关条件的人，本可一次性落户，现在政府通过积分落户来引导这些人“慢慢落”，注意是引导人们“慢慢落”，从而让北京的落户速度减缓。
2，通过调整积分来把控人口流入规模。
在《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》中，“市政府根据年度人口调控情况，每年向社会公布落户分数线。”什么意思，就是政府不但意在引导非北京人“慢慢落”，还可以每年根据人口控制目标，调整分数，这可是个可大可小的“落户口袋”。
壹书生认为，通过积分落户，初北京的外溢人口将可能出现两种选择：
原来可以通过其他办法落户的人，现在只能“慢慢落”，且被控制落户规模。绝大部分原来不能落户的人，通过积分落户的严苛要求，则被“合法地”赶向环京带，消灭了他们心中残存的落户北京的梦想。
此外，2014年末北京的人口达近2152万，2020年的目标是2300万，中间的规模差是近150万。这150万将基本被富人（如开公司）、能力（如有学历、有能力的人）、贵人（如相关的高富帅）瓜分，而北京旺吸过来的非常大规模的人口，将义无反顾地走向环京带。
二，引导产业转移
此次的积分落户新政，也体现了京津冀一体化下北京引导产业转移的逻辑。
《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》中规定，“自本办法实施之日起，在区域性专业市场、一般制造业、《北京市工业污染行业、生产工艺调整退出及设备淘汰目录》范围内就业的申请人，就业每满1年减6分。就业时间不足1年的，按1年计算。”
而一般性制造业、区域性专业市场正是京津冀一体化下北京非首都功能疏解的重点对象，以引导相关产业向京外转移。
该意见稿在产业转移引导中，做减法的同时，也根据北京城市定位在做加法。
本次积分落户评分指标体系中对高学历、创新创业型人才的加分力度更高，这与京津冀一体化下北京科技创新中心的定位相符。
总之，本次北京的积分落户，意在通过加减法，优化北京的人口结构与产业结构，从而引导北京向高逼格之城转型。
中长期利好廊保张
北京积分落户对环京楼市的影响是大家关注的另一个话题，壹书生认为，此举并未对环京楼市基本面带来影响，且中长期来看反而是利好。
壹书生一直觉得，在2015-2025年的近10年间，环京带将迎来一波中长期的政策利好期。在这波利好期中，主要存在二个半的基本面因素。
一，京津冀交通一体化利好
以高速、城际、区域快线以及地铁等构成的立体式的交通体系，将把环京带逐渐纳入大北京范畴。
以燕郊为例。徐尹路、京秦、平谷线等已确定，地铁已纳入京津冀一体化纲要，壹书生认为，燕郊地铁事宜会在平谷线运行后的2020-2025年间正式摆上规划。
在京津冀一体化纲要中，欲通过京津冀交通一体化，在廊坊打造燕郊、北京新机场、霸州等三大交通枢纽。
而北京的积分落户并不会影响京津冀交通一体化的基本面。
二，燕郊等少数环京城市迎来睡城向产城的转变期
环京城市的发展轨迹，基本是造城模式，即先睡城，后产城的模式。具体来说，就是先引人，后建城。
目前燕郊的人口规模已达80万左右，壹书生推测，燕郊人口将在2017年左右达到百万之巨，届时燕郊人口将达天花板。
睡城的积累过程，因为外溢人口的涌入和本地管理跟不上，城市秩序总体上是越来越乱。而当人口到了一定规模，适度控制之时，城市开始向产城转移。城市的美化，包括城市建设、文明程度等，将使城市越来越宜居宜，这种宜居宜业将为城市加分，也会在房价上得到呈现。
实际上，值得注意的是，在京津冀一体化中，纲要对环京廊坊的定位便是宜居宜业。
壹书生认为，这个因素是半个因素，因为目前在环京带中，人口积聚基本完成的城市，只有燕郊，其他环京城市仍处于睡城的积累过程。
三，北京人口外溢趋势
首先，正如上述所言，北京的积分落户，意在进一步控制人口，不是放松。策略是通过引导人口“慢慢落”及控制人口流入规模。
其次，从实际上落地来说，近几年北京每年的人口流入是50万左右。而2015-2020年的6年间，可流入人口指标是150万，每年差不多25万左右。也就是从之前的每年近50万，腰斩到每年近25万左右。
第三，落户指标将大部分流向原有落户条件的单位。
具体来说，在这近25万一年的流入指标中，正如国务院发展研究中心社会发展部副研究员王列军分析所言：“每年的落户指标非常有限，估计大半指标会分配了给可直接落户的单位，预留给积分落户的指标很少。”
以2014年为例，上海2014年约6000人凭借积分落户；广州平均每年约5000人获得积分入户名额。
也就是说，积分落户落地后，北京会进一步强化人口控制。即使在有限的落户指标中，绝大部分还会流入原有可落户条件的关系户，真正流向公开场面的指标会少之可怜。在北京旺吸能力还在加强的背景下，北京人口流入规模反而腰斩一半，这时大量的人口不得不外溢到环京带。
壹书生认为，积分落户政策向外界强化了一个形象：北京是首都，环京带是卫星城，避免了北京原来什么都要的模糊城市形象，从而更明确了首都与卫星城的城市定位，因此该去往环京带的人群，会更坚决地选择环京带，以找寻自己的定位。
在这个过程中，不排除一些环京带的购房者，因为符合北京落户政策或幻想落户政策而返回北京，但总体来说，因为北京人口流入规模在下降式控制，北京向环京带外溢的人口量压力不但不会降，反而在增加。
当然有些人会以前段时间廊坊出台的户口管理政策为理由来反驳环京带人口流入的观点，实际上壹书生认为，此观点不值一驳。在整体人口向环京带外溢的大背景下，廊坊的人口管控政策，大方向上，只会筛选出适合廊坊人口政策的人口，而并不会改变大北京人口外溢的大趋势。何况在执行层面，因为地产利益等诱惑，廊坊的相关人口政策能否真实落地，本身就是个疑问。这个疑问，早前的经济观察报等媒体已通过采访廊坊相关官员，折射出类似的现实疑问。
总之，在积分落户进一步强化了北京人口管控的背景下，只会让更多的人，尤其是中低端人群下定决心走向环京带，因此中长期来说，可能反而会利好环京带的廊坊、保定、张家口等。而楼市的本质是人口经济学。人口净流入才是判断一个区域楼市价值的大风口指标。
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