[摘要] 二十年来，中国房地产指数总体呈持续上升态势。其中，北京新房住宅价格指数从999点上涨至3954点，上海从914点上涨至2710点，百城价格指数全国均价自发布以来累计上涨19.2%。
“过去二十年，我国经济快速增长、城镇化进程稳步推进，房地产行业持续发展壮大，中房指数系统应运而生并不断成长。1995年，中房指数系统通过国家高级别的专家鉴定，成为国内早的房地产指数体系；2005年，中房指数系统进行了全面的技术改进，进一步完善了指数体系；2010年，中房指数系统发布了“中国房地产百城价格指数”，在社会各界拥有广泛的影响力；2015年，中证房天下大数据指数的推出，开启了中房指数系统与金融领域结合的新里程。中房指数系统运行20年，见证了中国房地产行业的发展史，指数体系自身也不断成长与丰富，被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。
一、中房指数系统二十年回顾
二十年来，中国房地产指数总体呈持续上升态势。其中，北京新房住宅价格指数从999点上涨至3954点，上海从914点上涨至2710点，百城价格指数均价自发布以来累计上涨19.2%。期间受国内外各类因素影响，指数增长过程中也出现波动与反复。我们基于中房指数系统的运行变化将20年来中国房地产市场的发展历程分为以下四个阶段进行回顾与总结。
1.阶段(1995-2004年)，市场化之路开启，中房指数系统应运而生
1995年至2004年“831大限”是中国房地产开启市场化的重要阶段，以1998年“房改”为界，横跨福利房和商品房两个时代。期间，中房指数系统重点跟踪监测北京、上海等城市，成为早反映中国房地产市场变化的量化研究体系。“98房改”推动销售面积快速回升，但指数涨幅有限。2001-2004年，销售增速保持在23%左右，投资情绪高涨，北京、上海等城市房价迅速攀升。
图：1995-2004年北京、上海住宅价格指数走势情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2. 第二阶段(2004-2008)：市场快速发展，房价指数大幅上涨
2004年开始，房地产业发展迎来“黄金十年”，房地产开发投资年平均增速高达25.2%。房价也进入快速上涨周期，2004-2008年，深圳综合指数累计涨幅88.8%，北京、天津涨幅均超过70%，其中2007年北京、上海的新建住宅价格突破10000元/平方米。
图：2004-2008年部分重点城市综合指数累计涨幅
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
3. 第三阶段(2009-2013)：供需两旺，政府与市场博弈加剧，百城均价过万
2009年，国家出台四万亿刺激计划，大量资金进入房地产行业，市场供需两旺。2010年5月，十大城市综合指数同比涨幅达到14.4%。政府为控制房价上涨开始出台限购、限贷等严厉的调控政策。2011-2012年，在政策的持续调控下，价格指数波动加剧。2013年4月百城住宅均价突破10000元/平方米，市场量价上行趋势显现。
图：2010年6月-2013年12月
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
4. 第四阶段(2014至今)：供求结构改变，市场、房价指数分化明显
2013年，市场需求集中释放，但房地产经过上一轮的快速扩张后，供求结构发生改变，市场逐步进入买方市场，房价指数分化明显。市场库存压力较高的二三线城市，房价指数上涨动力不足，而一线及部分热点二线城市市场需求旺盛，供不应求特征并未改变，指数仍呈持续上涨态势。
图：2014年以来各类城市百城均价环比走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
过去20年，在经济快速发展、宽松的货币环境及旺盛的需求下，房地产市场快速成长，商品房销售面积增长11倍，达到12.1亿平方米，开发投资额增长至9.5万亿元。20年，中国商品房累计销售面积达到112亿平方米，竣工105亿平方米。中房指数系统也随市场变化覆盖至100个城市，涵盖近20000个样本，重点城市指数上涨2320点。但是，随着行业内外环境变化，我国房地产业发展面临转型。当前政府对于房地产市场运行逐步去行政化，着力构建长效机制，行业市场化程度越来越高。在未来发展中，作为经济重要支撑的房地产行业仍具有较大的发展空间，但是其发展模式及节奏将逐步发生转变，也为房地产指数的发展带来了新的机遇与挑战。
二、中房指数系统看市场未来发展趋势
我国房地产行业的高速增长已过去，随着经济增速的放缓，人口年龄结构的改变，需求结构的变化，房地产业发展将会迎来新的变革。中房指数系统积极顺应时代变化，进行创新与开拓，覆盖领域将更加广阔，内容体系将持续丰富，种类也将更趋多元。
1. 行业增速逐步趋缓，指数呈平稳上涨态势
未来五年行业稳步发展，房价指数平稳上涨。一方面，推动房地产业快速发展的宏观指标增速已经放缓，货币投放也难以保持过去的高速增长节奏。另一方面，房地产行业自身增速已经放缓。预计未来五年，城镇化的进程推进带来一定的住房需求，同时部分已经拥有住房的人群，也将为改善居住条件购置住宅，存在改善型需求。此外，原有住房的拆迁、改造也会带来相应的需求。根据中指研究院“中长期动态模型”预测，未来五年商品房总需求在70亿平米左右，年平均增速保持在3%-5%。总体来看，房价快速上涨的外部环境已不具备，未来房价指数的增长将趋于平缓。
城镇化仍带来需求空间，但驱动力趋弱。二十年来，我国房地产业的快速发展与城镇化进程的持续推进密切相关，需求与人口密切相关，而指数则可以真实反映市场热度。未来我国的城镇化进程仍有较大的发展空间，意味着需求仍将存在，但是随着城镇化进程的逐渐放缓，需求增长也将趋弱，指数将呈现平稳上涨态势。
2. 未来城市分化、行业需求分化加剧，指数样本结构更趋多元
新型城镇化下大中小城市发展逐渐分化。目前，我国城镇化率仅为54.8%，从国际经验来看，大中城市仍是城镇化发展重点，也是房地产业较具潜力的城市，因此短期内价格指数样本仍集中于一二线城市。但是，我国不同城市城镇化水平差异明显，特大城市逐步拓展至郊区，区域中心城市以中心城区为主，而中小城市将逐步成为城镇化的重要发展方向，房地产发展仍具备一定的潜力，进而影响到未来房地产指数样本分布更加多元，延展到不同类型城市。
改善型需求将成主流，需求结构呈多元化。人口结构的变迁，导致我国在不同时期的需求结构存在明显差异。2020年左右，改善型住宅需求将超过刚需，指数样本中所覆盖的改善型项目占比也将有所提升。同时，随着人们生活观念的改变及对生活质量的追求，需求将逐渐多元化，旅游、养老、产业地产等的占比将上升，而中房指数系统为了全面及时反映市场状况，将会不断拓展与之相关的指数体系，指数种类也将更加丰富。
此外，我国人口资源分布不平衡，部分城市土地资源稀缺，导致新房市场容量有限，二手房市场存在发展潜力。目前部分热点城市率先步入存量房时代，预计未来中房指数系统二手房价格指数涵盖的范围将更为广泛。
3. 行业整合加速，中证房天下大数据指数开启指数研究新里程
金融与房地产加速融合，为指数的跨行业发展指明方向。随着我国房地产市场的成熟与发展，企业以往粗放型管理及运作模式难以为继，运营模式和资管能力的创新将成为企业未来参与市场竞争的重点，房地产与金融市场的联系将愈来愈紧密，一方面，市场需要专业的指数来反映股价走势及资本市场基本面情况，为投资者提供决策依据，也为融资者提供便利，如今年中指研究院与中证指数有限公司、博时基金共同推出的中证房天下大数据指数等，积极利用房地产大数据优势，更好的帮助投资者在资本市场发掘优质投资标的。另一方面，市场需要专业的指数来反映房地产金融热度，如REITs、私募基金等相关指数，地产金融指数的发展空间广阔。
房地产产业链延伸，指数发展多元化。在行业利润率下滑、市场空间增长有限的情况下，大企业规模优势凸显，而中小企业则需要走精细化运作路线，在细分行业占据优势。与住宅相关的社区服务业存在较大的发展空间。随着国内房地产市场逐渐步入存量房时代，社区物业服务成为房企转型变革的重要方向。一方面，传统的物业服务规模持续扩大。品牌房企多年的开发积累了大量的客户资源，物业服务增值空间广阔，社区具备固定的客户资源，物业掌握客户信息，通过客户、物业及商业的结合，企业可挖掘出新的利润增长点。
展望未来，我国房地产业发展步入平稳期，行业运行环境持续改变，我们需要从更广阔的视角来拓展指数研究，中房指数系统将持续完善涵盖新房、二手房、租赁价格指数的完整指数体系。房地产业的跨界发展，也需要更多元的指数来反映市场走势。2014年以来，企业为探寻新出路，增加利润，与金融相结合，REITs等多元化的金融产品应用更加频繁，与其相关的指数也应运而生，以反映其走势，并为投资者提供借鉴。此外，物业服务、O2O社区电子商务等的普及，均需要指数来衡量其变化，指数研究空间广阔。
中房指数系统样本分析
中房指数系统目前覆盖100个城市，能够反映在不同时点的在售新房价格水平及变化情况。中房指数系统样本范围覆盖具代表性的100个城市，其样本数量随着市场规模的扩大而持续增长，目前样本总量已增加至近20000个，且样本结构不断丰富。
中房指数系统样本历经20年的发展与完善，涌现出许多的典型样本项目，基于对开发规模、产品特色、市场表现、社会影响力等因素的综合考量形成“中国房地产20年标杆项目”，旨在突显标杆样本项目对市场的贡献和指导意义，为行业提供借鉴。
总体来看，中房指数系统中的典型样本项目，积极顺应市场需求，经过一代又一代产品和服务的不断升级完善，逐渐形成成熟的产品体系和经典个案，在多个城市广泛布局和复制，在当地都拥有较高的社会影响力和品牌知名度。这些标杆项目也成为了城市名片和时代经典，在销售业绩、产品特色、市场贡献等方面均表现出色，究其根源，无不是精准把握了客户核心需求、提供与之匹配的高性价比产品及服务，这些都是值得房地产企业去学习和借鉴的。中房指数系统样本反映了不同时期房地产行业的总体结构与特征，未来房地产行业将进入稳定发展的新常态，指数样本内容将更为丰富，样本结构将更加多元，这将有助于指数变化更好地反映行业变迁，引导市场良性运行。
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