[摘要] 7月13日，浙江省新一轮稳定房地产市场政策正式出炉。近期以来，各地开始了一轮楼市政策刺激，这对市场来说再次释放了一波利好。
在经济下行压力仍不小的情况下，作为国民经济的重要支柱产业，楼市的的回暖对经济稳增长仍有十分重要的作用。
7月13日，浙江省新一轮稳定房地产市场政策正式出炉。近期以来，各地开始了一轮楼市政策刺激，这对市场来说再次释放了一波利好。
浙江调控楼市背后
日前，浙江省人民 办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知指出要充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性;合理安排住房及用地供应;支持鼓励居民住房消费等六方面内容。
其中，在工作目标和要求中，《通知》提出，要落实2015年度商品房销售目标任务。 是商品房库存压力较大，销售企稳回升不明显的城市，要研究出台有针对性的政策措施。
此外，在合理安排住房及土地供应等内容中，《通知》要求，对于在售商品住宅库存过大，消化周期超过两年的市、县(市、区)，或在售、在建待售商品住宅，和已出让待建商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的市、县(市、区)，暂停商品住宅用地供应。
中原地产首席市场分析师张大伟对《 财经日报》分析，尽管今年以来浙江楼市销售数据有所回暖，但影响宏观经济的房地产 等主要指标仍处于弱势，尤其是浙江的房地产开发 占固定资产 的比重一直比较高，因此出台救市新政对经济稳增长十分重要。
数据显示，1~5月，浙江省房地产开发 2679亿元，比上年同期增长8.3%，增幅比今年1~4月回落1.6个百分点。其中，新开工面积2275万平方米，下降33.9%。
通知指出，房地产是国民经济的重要组成部分，促进房地产市场平稳健康发展，是落实 稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“两美”浙江的重要内容，在稳定 、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。
有多少城市房价会逆袭？
6月25日，西安市《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，就优化住房供应结构、合理安排住房用地供应规模、加快推进征迁项目货币化安置、调整普通住房认定标准、加大住房商业性贷款支持、充分发挥住房公积金作用、做好非本市户籍常住居民的住房服务、营造良好产业发展环境等九个方面的内容提出了具体措施和安排。
6月24日，北京也发布了简化规范外籍购房的通知。
张大伟说，继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准，随着6月末“双降”齐现，流动性进一步释放，再加上地方密集救市，这些都将助推下半年楼市尤其是一二线城市楼市的持续稳步回升。
某机构近期对50家机构进行抽样调查，以期对三季度中国房地产市场与政策走势做出预测。报告显示，50家机构对三季度楼市总体持看涨和乐观态度。其中有七成的机构认为未来3个月内，房地产市场成交量将继续上升。
不过，密集的救市新政之下，楼市的成交虽有回暖，但不同区域之间的分化却进一步加剧。河南省统计局日前公布的一份该省房地产新政实施效果调查报告(下称“报告”)显示，房地产新政对小城市尤其是县域地区的影响力有限。
该报告调查涉及省会郑州市区、其他省辖市市区、县域共三类地区的房地产市场。调查期间河南省社情民意调查 在新建住宅项目售楼部、房产中介门店、商务写字楼、外来人口集聚的城中村等地，对868名潜在购房者和210名房地产一线从业人员进行了面 访问
通过对潜在购房者购房意愿调查结果显示，郑州市区潜在购房者中表示“购房意愿显著增强”和“购房意愿有所增强”的比例合计超过六成，而县域地区潜在购房者购房意愿增强的比例为23.9%，远低于郑州市区和其他省辖市市区。
对县域潜在购房者调查中，在县城务工的农民反映自己在购房过程中有几大困难：一是没有缴存住房公积金，无法享受到政策利好;二是商业贷款门槛高，由于无法提供收入证明等资料，取得商业贷款难度大;三是商品房相比自建房花费多，购房款筹集不易。
对房地产一线从业人员调查结果显示，对郑州市区下半年房地产市场表示“乐观”和“比较乐观”的比例之和超过七成，达到75.3%，其他省辖市市区这一比例为50.0%，县域地区的比例仅为23.1%。同时，认为县域地区房地产市场下半年“不太乐观”和“不乐观”的比例合计达到23.1%，说明受访者认为县域市场的下半年走势不明朗。
这也正是很多中小城市目前的楼市局面。尽管救市的力度不断加大，但由于需求有限，当地楼市表现没有太多起色。“330新政后来咨询的人有稍微多一些，但成交也没什么太大变化。”江西南部某县城一家开发商人士告诉记者。
在本轮楼市回暖中，不同区域、不同城市的分化十分明显。业内分析，对中小城市来说，市民的住房压力相对较小，人口还在流向一二线城市，无论是改善型需求还是刚性需求都很有限，因此新政对当地楼市的提振幅度也很小。
张大伟则认为，由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市多不超过20个，其他城市出现突然上涨的可能性不大。
多轮救市下各地楼市现大分化 北上广难追深圳 华夏时报 2015.06.14
“一救市，房价齐涨”的时代一去不复返了。
持续近一年的多轮救市，成就了深圳楼市的 和部分热点城市的回暖，却不能挽救众多三四线城市楼市的衰落。
“市场差距越明显，楼市低迷的地方救市政策出台就会越频繁。”中原地产首席分析师张大伟说，近期各地纷纷调整公积金额度，主要原因仍是为了救市，但从库存、人口流入等因素看，刺激政策对一二线城市影响相对较大，而三四线城市楼市整体降温的趋势依然难以改变。
国务院发展研究 一位负责人告诉《华夏时报》记者，目前，由于一线城市之间、不同区域之间出现高度分化，这种趋势已引起 相关部门的重视，预计未来对地方房地产市场的调控手段还会有所改变，对于过热区域，不排除再次出现 介入干预的可能。
而对于那些性布局的房企来说，由于区域发展极不均衡，楼市分化带来的经营风险正逐步加大。
北上广难追深圳
在3·30政策刺激下，深圳楼市一枝独秀，无论是成交量还是价格涨幅都在四个一线城市中遥遥领先，而北上广三地则没那么幸运，只出现了小幅回暖。
从5月的成交量来看，尽管在新房市场，北上广深四地都出现环比上涨的趋势，但在二手房市场，四个一线城市却出现不小的分化。
其中，深圳二手住宅5月成交高达13378套，环比增长28%，上海二手房的成交量也环比微涨1.6%。但是，北京和广州两地却出现了环比下降的趋势。其中，5月北京市二手住宅共成交16627套，环比上月同期下降3.8%，广州全市二手房则环比4月减少超10%。
在价格上，根据中房指数系统对100个城市新建住宅的调查数据，5月深圳、上海房价涨幅超过2%，而北京、广州则未能排进房价涨幅城市的前十位。链家地产[微博]的数据显示，6月首周，北京新建商品房的成交均价环比下降3.5%。
“从2014年开始，北京和上海楼市从供求关系总量上已经基本达到平衡，在严限购和信贷政策下，楼市中的 需求已经很少，价格也相对稳定。因此在价格上不具备大幅上涨的基础。”同策研究机构总监张宏伟表示。
与北京、上海不同，深圳楼市的供求关系是四个一线城市中为紧张的。深圳市房地产研究 提供的数据显示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率仅为30%，与北京和上海的约70%的数据相去甚远。
“广州的库存压力大，因此在2014年的楼市调整中，四个一线城市中广州的房价跌幅大。而在本轮政策刺激下，广州楼市虽然也有所好转，但房价远未回到历史高水平。”合富房地产经济研究院院长龙斌如是说。
据阳光家缘网统计数据显示，今年4月广州住宅库存套数超过15万套，创历史月度新高，去化周期为26.1个月，远高于北上深等其他一线城市。
楼市告别普涨
与2009年楼市在多轮政策刺激下出现普涨不同，从2014年以来，尽管从 到地方频频出台各类政策救市，但除一线城市及部分二线热点城市之外，其他城市的楼市成交仍然积重难返。
中原地产研究院的统计数据显示，今年前5月，在其重点监测的54个城市中，一线城市合计签约17.11万套，同比涨幅达到了41%；二线城市共签约70.66万套，同比涨幅为13.4%；三线城市签约16.9万套，基本持平，而四线城市成交量则轻微下调。
“总体来看，目前除了深圳，大部分城市房价并没有明显上涨，很多处于同比或环比小幅下跌状态，这说明大多数城市仍然处于去库存阶段。”张宏伟表示。
同策咨询研究部的报告指出，预计到今年下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。
而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，以及大部分三四线城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。
前华远地产董事长任志强[微博]认为，三四线城市的问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在他看来，在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，如果没有产业支撑、人口转移到其他地区，就会导致一些地区成为空城，另一些地区住房又可能供不应求，出现错位。
房企撤出部分城市
更为重要的是，地方经济的下滑成为导致区域楼市分化的“致命”因素。
以东北三省的几个主要城市为例，从2014年开始，大连、沈阳、长春等地都出现了楼市成交萎缩、房价大幅下滑的态势。业内人士分析，东北及内蒙古区域经济的下滑对改善型住宅需求的购房者影响尤为明显，导致购房者对未来楼市的上升预期信心不足。
“2014年以前，大连的房价基本起伏不大，尤其是东北区域的客群对中 住宅项目需求量 大，但是由于经济的萎靡，购房者开始对价格变得较为敏感，品质则降到了次要的位置。”一 房企北方区域的营销总监对记者表示。
楼市的分化致使房地产 出现了区域上的明显倾斜。
根据国家统计局近期公布的数据，2015年北京、上海、广东1-4月份房地产的 额均为两位数快速增长，其中上海 增速明显加快。
然而，许多省份的房地产 形势仍旧低迷，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产 为负增长，其中内蒙古为-28.8%，辽宁为-25.6%，山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产 增速也大幅低于去年同期。
“我们现在已经撤出了沈阳、大连、秦皇岛几个地方的主要销售团队，由于供应量饱和，在这些地方很多中小企业已经把价格压得很低，大房企也以快速跑量为主，都把利润控制在及格线上。”一家性房地产企业的老板对记者表示。
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